Ein Investor beabsichtigte, ein Gebäude umzubauen. Er wandte sich an einen Architekten, der eine erste Kostenschätzung in Höhe von rund 2,3 Mio. Euro erstellte. Der Investor bat den Architekten, die Kosten zu reduzieren. Dieser legte eine weitere Kostenschätzung, diesmal über 1,7 Mio. Euro vor. Der Investor beauftragte den Architekten mit den Grundleistungen der Leistungsphasen 1 bis 9 der HOAI. Nach Stellung des Bauantrags über 20 Wohneinheiten und Gewerbeflächen bestätigte der Architekt, dass die Kostenobergrenze für die Gesamtfinanzierung von 1,7 bis 1,8 Mio. Euro brutto eingehalten werden könne. Danach legte er eine Kostenberechnung vor, nach der selbst eine Erstellung von zehn bis elf Wohneinheiten für diese Summe nicht möglich war. Daraufhin kündigte der Investor den Architektenvertrag aus wichtigem Grund und verlangte die Rückzahlung von Honorar und Schadensersatz. Der Architekt verlangte Honorar für erbrachte und nicht erbrachte Leistungen. Das Landgericht wies die Klage des Investoren ab und verurteilte ihn zur Zahlung von Honorar an den Architekten.

Das OLG Naumburg (Urteil vom 18.10.2017 - 5 U 44/17) hebt die Entscheidung auf und verweist den Rechtsstreit zurück an das LG! Der Architekt sei verpflichtet, bereits im Rahmen der Grundlagenermittlung den wirtschaftlichen Rahmen abzustecken und seinen AG zur Höhe der Baukosten und zu ihrer Ermittlung zu beraten. Er müsse bei seiner Planung die ihm bekannten Kostenvorstellungen des AG berücksichtigen. Es sei jedoch noch vom Landgericht aufzuklären, ob das Bauvorhaben nicht auch unter Einhaltung der Kostenobergrenze durchzuführen gewesen wäre und wann der Investor welche Anzahl an Wohneinheiten mit welchem Ausbaustandard gefordert habe.Der Fall zeigt eindrucksvoll, weshalb der Gesetzgeber zum 01.01.2018 die Zielfindungsphase eingeführt hat. Das neue Recht verpflichtet Architekten nun auch ausdrücklich dazu, vor Beginn der eigentlichen Planung die wesentlichen Planungsziele mit dem AG zu erörtern ihm eine Kosteneinschätzung zur Zustimmung vorzulegen. Für Streitigkeiten, die ihre Grundlage in vor dem 01.01.2018 geschlossenen Verträgen haben, bleibt es bei den vom OLG Naumburg richtig angewandten Grundsätzen des BGH zur Beratungspflicht von Architekten.