Überraschende Aufwendungen für Renovierungsmaßnahmen, die lediglich dazu dienen, Schäden aufgrund des langjährigen vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietsache durch den bisherigen Mieter zu beseitigen, führen zu anschaffungsnahen Herstellungskosten. Das gilt selbst dann, wenn im Rahmen einer solchen Renovierung verdeckte, d. h. dem Steuerpflichtigen im Zuge der Anschaffung verborgen gebliebene Mängel behoben werden.

Der Kläger erwarb eine Eigentumswohnung. Die langjährige Mieterin verstarb plötzlich nach Erwerb der Wohnung. Die Wohnung musste saniert werden, da eine anderweitige Vermietung nicht möglich gewesen wäre. Der Kläger machte die Renovierungskosten als Instandhaltungsaufwendungen zu 100 % geltend.

Der BFH lehnte dies mit Urteil vom 13.03.2018 ab. Im Regelfall kann von einer Renovierung oder von einer Modernisierung im Zusammenhang mit der Anschaffung des Gebäudes ausgegangen werden, soweit bauliche Mängel innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung durchgeführt werden. Im Rahmen dieser Regelvermutung sind auch die Kosten für Instandsetzungsmaßnahmen zur Beseitigung verdeckter, d. h. im Zeitpunkt der Anschaffung des Gebäudes jedoch bereits vorhandener Mängel den anschaffungsnahen Herstellungskosten zuzuordnen, sofern sie 15 % der für den Erwerb des Gebäudes aufgewandten Anschaffungskosten übersteigen.

Gleiches gilt auch für Kosten zur Beseitigung von bei Anschaffung des Gebäudes angelegter, aber erst nach dem Erwerb auftretender altersüblicher Mängel und Defekte.