Bauliche Veränderungen im Bereich des Gemeinschaftseigentums (z.B. Errichtung eines Gartenhauses oder einer Terrasse) bedürfen nach dem Gesetz einer Zustimmung aller beeinträchtigten Wohnungseigentümer durch Beschlussfassung in einer Eigentümerversammlung.

Werden bauliche Veränderungen ohne Genehmigung vorgenommen, ist der eigenmächtig handelnde Wohnungseigentümer verpflichtet, diese auf seine Kosten zu beseitigen. Der Beseitigungsanspruch der übrigen Wohnungseigentümer unterliegt allerdings der regelmäßigen Verjährung von 3 Jahren. Ein Bestandsschutz tritt durch Zeitablauf aber nicht ein.

Nach Ablauf dieser Verjährungsfrist besteht nach höchstrichterlicher Rechtsprechung immer noch die Möglichkeit, die rechtswidrige bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums auf Kosten aller Wohnungseigentümer zu beseitigen und das gemeinschaftliche Eigentum wieder in einen ordnungsgemäßen Zustand zu versetzen (BGH-Urteil vom 05.07.2019 – V ZR 149/18).

Diese Ausübung der gemeinschaftlichen Eigentümerbefugnisse setzt eine Beschlussfassung in der Eigentümerversammlung mit Mehrheit voraus. Sofern ein derartiger „Beseitigungsbeschluss" bestandskräftig wird, besteht eine Verpflichtung des betreffenden Wohnungseigentümers, die Beseitigung seiner baulichen Veränderung durch die Gemeinschaft zu dulden.

Sofern ein Mehrheitsbeschluss über die Beseitigung der baulichen Veränderung nicht zustande kommt, haben beeinträchtigte Wohnungseigentümer die Möglichkeit der Beschlussersetzungsklage. In diesem Fall entscheidet das Gericht durch ein Gestaltungsurteil, ob die Beseitigung der baulichen Veränderung als Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung vorgenommen werden muss oder ob es (ausnahmsweise) anerkennenswerte Gründe dafür gibt, davon abzusehen.