Mit seinem Urteil vom 20.04.2023 hat der Bundesgerichtshof (BGH) bestätigt, was sich in Literatur und Rechtsprechung bereits seit Längerem angedeutet hatte: Der Immobilienmakler kann in Allgemeinen Geschäftsbedingungen keine Reservierungsgebühr verlangen, die er dem Maklerkunden nach Scheitern des Hauptvertrages nicht zurückerstattet. Dabei kommt es nach dem BGH auch nicht darauf an, ob die Reservierungsgebühr bereits im Maklervertrag oder erst in einer nachträglichen Reservierungsvereinbarung verlangt wird.

In dem vom BGH entschiedenen Fall hat ein Immobilienmakler aus Sachsen eine Reservierungsgebühr vom Maklerkunden verlangt, damit er die Immobilie bis zu einem bestimmten Datum für den Maklerkunden vorhält. Der Maklerkunde nahm von der Kaufabsicht Abstand und verlangte die Reservierungsgebühr zurück. Der Makler verweigerte die Rückzahlung, weshalb der Maklerkunde den Klageweg bestritt.

Die Vorinstanzen gaben dem Makler Recht. Zur Begründung führten sowohl das Amts- als auch das Landgericht Dresden an, dass die gesonderte Reservierungsvereinbarung eine eigenständige Vereinbarung darstelle, die nicht der AGB-rechtlichen Inhaltskontrolle unterliege.

Dieser rechtlichen Bewertung erteilte der BGH eine Absage. Die Reservierungsvereinbarung stelle gerade keine eigenständige Vereinbarung, sondern eine den Maklervertrag ergänzende Regelung dar. Aus diesem Grunde sei, so der BGH, die AGB-rechtliche Inhaltskontrolle eröffnet. Da die Vereinbarung keinerlei Ausnahmen für eine Rückzahlung der Reservierungsgebühr vorgesehen habe, benachteilige sie den Maklerkunden unangemessen. Darüber hinaus komme sie der Vereinbarung einer erfolgsunabhängigen Provision gleich, was dem gesetzlichen Leitbild einer ausschließlich erfolgsabhängigen Provision widerspreche.

Künftig werden Makler bei der Ausgestaltung einer Reservierungsvereinbarung daher darauf zu achten haben, dass diese Rückzahlungsansprüche der Maklerkunden im Falle des Scheiterns des Hauptvertrages vorsehen. Andernfalls drohen Maklern kostspielige Verfahren.