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ChabasKatarzyna Chabas
Rechtsanwältin
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Bundesgerichtshof teilt Kosten der erforderlichen Schönheitsreparaturen auf

Mietrecht - 07.10.2020

Nach dem gesetzlichen Leitbild des § 535 Abs. 1 BGB ist der Vermieter verpflichtet, dem Mieter die Mietsache im vertragsgemäßen Zustand zu überlassen und auch während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Diese Verpflichtung stellt eine Hauptleistungspflicht des Vermieters dar. Aus diesem Grunde hat der Bundesgerichtshof (BGH) seine bis dahin geltende Rechtsprechung im Jahr 2015 geändert und die Anforderungen an die Wirksamkeit sog. Schönheitsreparaturklauseln verschärft. Der Vermieter kann den Mieter demnach nur dann wirksam zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichten, wenn sich die Mietwohnung bei Mietbeginn im renovierten Zustand befand oder der Vermieter dem Mieter einen angemessenen Ausgleich gewährt hat.

Mit Urteil vom 08.07.2020 (VII ZR 163/18 und VIII ZR 270/18) hat der BGH seine Rechtsprechung aus dem Jahr 2015 weiter präzisiert. Danach haben Mieter, die vor längerer Zeit eine unrenovierte Wohnung übernommen haben und nicht wirksam zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet werden konnten, einen Anspruch auf Durchführung der erforderlichen Schönheitsreparaturen gegen ihren Vermieter. Voraussetzung sei dabei eine zwischenzeitlich deutliche Verschlechterung des Zustands der Wohnung.

Zur Überraschung vieler hat der BGH unter Berufung auf das Gebot von Treu und Glauben (§ 242 BGB) die Mieter verpflichtet, sich anteilig an den Kosten der Schönheitsreparaturen zu beteiligen. Zur Begründung führte der BGH aus, dass sich die Wohnung nach Durchführung der Schönheitsreparaturen in einem deutlich besseren Zustand befinde als zu Beginn des Mietverhältnisses. Der Vermieter schulde aber nur den Zustand, in dem sich die Mietwohnung bei Beginn des Mietverhältnisses befand. Aus diesem Grunde sei eine entsprechende Beteiligung an den Kosten der Renovierung gerechtfertigt. Sofern keine besonderen Umstände vorliegen, seien die Parteien des Mietverhältnisses je hälftig an diesen Kosten zu beteiligen.

Diese Rechtsprechung wurde vielfach als unpraktikabel kritisiert. Vermieter, die fürchten mussten, aufgrund unwirksamer Schönheitsreparaturvereinbarungen nun auf Durchführung von Schönheitsreparaturen in Anspruch genommen zu werden, dürfen sich jedoch freuen. Für Mieter dürfte es günstiger sein, die Schönheitsreparaturen selbst durchzuführen, als sich hälftig an den Kosten eines vom Vermieter beauftragten Unternehmens zu beteiligen.