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JahrAndreas Jahr
Rechtsanwalt und Notar
Immobilienökonom (IRE|BS)
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
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Das Ende der Schriftformheilungsklausel im Gewerbemietvertrag

Mietrecht - 03.01.2018

Für die Parteien eines langfristigen Gewerbemietvertrages ist die Einhaltung der Schriftform gem. § 550 BGB entscheidend. Wird die Schriftform verletzt, ist der Vertrag mit der gesetzlichen Frist für beide Seiten ordentlich kündbar. Das bedeutet in der Regel eine Kündigungsfrist von sechs Monaten zum Quartalsende.

Eine solche ungeplante und vorzeitige Vertragsbeendigung kann verheerende wirtschaftliche Folgen haben.

Für die Verletzung der Schriftform kann es zahlreiche Gründe geben, bspw. Unklarheiten bei den Mietparteien, Ungenauigkeiten im Vertrag, Nebenabreden der Parteien, die nicht im Vertrag stehen, etc. Die Liste lässt sich beliebig fortsetzen. Die längst unübersichtlich gewordene Rechtsprechung ist von einer Vielzahl von Einzelfallentscheidungen geprägt.

Schriftformmängel sind heilbar. Deshalb behalfen sich die Vertragsparteien bisher mit der Vereinbarung einer sogenannten Schriftformheilungsklausel. Diese verpflichtete die Parteien eines Mietvertrages, sich nicht auf einen bestehenden Schriftformmangel zu berufen, sondern gemeinsam alles zu unternehmen, um die Schriftform wiederherzustellen.

Mit Urteil vom 27.09.2017 (Az.: XII ZR 114/16) hat der BGH entschieden, dass solche Heilungsklauseln grundsätzlich unwirksam sind. Im Ergebnis müssen zukünftig alle Änderungen eines Mietvertrages und alle Abreden in einem laufenden Mietverhältnis die Anforderungen an die Schriftform erfüllen. Es ist daneben auch sinnvoll, bestehende Mietverhältnisse auf Schriftformverstöße zu prüfen. Findet sich ein solcher Verstoß, muss im Einzelfall abgewogen werden, ob man den Vertragspartner tatsächlich darauf aufmerksam macht.

Wir beraten Sie gern.