Das gesetzliche Schriftformerfordernis bleibt weiterhin eine der größten Herausforderungen im gewerblichen Mietrecht. Auch im vergangenen Gerichtsjahr hat der BGH verschiedene Urteile zu diesem Themenkomplex erlassen.

Für die Parteien eines langfristigen Gewerbemietvertrages ist die Einhaltung der Schriftform gem. § 550 BGB entscheidend. Wird die Schriftform verletzt, ist der Vertrag als Rechtsfolge mit der gesetzlichen Frist für beide Seiten ordentlich kündbar, d.h. in der Regel mit sechs Monaten zum Quartalsende. Eine solche ungeplante und vorzeitige Vertragsbeendigung kann existenzbedrohende wirtschaftliche Folgen haben.

Der BGH hatte im Jahr 2018 u.a. einen Fall zu entscheiden, dem ein Mietvertrag mit einer verbraucherpreisindexabhängigen Mietanpassungsklausel zugrunde lag. Nach der vertraglichen Regelung konnte jede Partei eine Neufestsetzung der Miete verlangen, wenn sich der Verbraucherpreisindex um einen bestimmten Faktor geändert hatte. Der Vermieter forderte nach entsprechender Änderung des Indexes eine erhöhte Miete und der Mieter zahlte diese Miete. Später kündigte der Mieter das Mietverhältnis drei Jahre vor dem vertraglichen Mietende.

Die Kündigung war wirksam! Die Mietanpassungsklausel war so gestaltet, dass keine einseitige Anpassung der Miete durch eine Willenserklärung einer Partei möglich war. Vielmehr sah die Klausel vor, dass eine Einigung zwischen den Parteien erfolgen sollte. Es hätte daher eines Nachtrages zum Mietvertrag - mit der Unterschrift beider Vertragspartner erfordert - um die Schriftform des Vertrages zu wahren.

Die Einhaltung der Schriftform ist also nicht nur bei Vertragsschluss zu beachten: Alle Änderungen des ursprünglichen Vertrages bedürfen eines Nachtrages, wenn wesentliche vertragliche Regelungen betroffen sind. Dies ist beispielweise bei Absprachen über Umbauten, Einbauten, die Vertragslaufzeit, die Miethöhe oder der Überlassung von Mietflächen an Dritte der Fall. Diese Aufzählung ist nicht abschließend. Gerne beraten wir Sie im konkreten Einzelfall.