Der sog. „Bau-Turbo“ ist am 30.10.2025 in Kraft getreten. Ziel ist es, den Bau von bezahlbarem Wohnraum zu vereinfachen und zu beschleunigen. Was ist neu?

Erleichterungen bei Befreiungen und „Verzicht auf Bebauungspläne“

Der Gesetzgeber hat den Befreiungstatbestand des § 31 Abs. 3 BauGB aufpoliert:
Umbauten, Aufstockungen und ähnliche Projekte, die nach dem geltenden Planungsrecht eigentlich nicht genehmigungsfähig sind, können jetzt auch mehrfach im selben Gebiet genehmigt werden – die frühere Beschränkung „nur im Einzelfall“, der einen atypischen Sonderfall voraussetzte, ist Geschichte. Auch die Beschränkung auf Gebiete mit einem angespannten Wohnungsmarkt ist weggefallen.

Eine echte Neuerung steckt in § 34 Abs. 3b BauGB: Danach ist es zulässig, vom Erfordernis des Einfügens in die nähere Umgebung abzuweichen. Ein wesentlicher Anwendungsfall kann die sog. „Hinterlandbebauung“ sein. Es können aber auch Wohngebäude zugelassen werden, die sich eigentlich nach ihrer Art nicht in die nähere Umgebung einfügen. 

Zusätzlich zu diesen Erleichterungen werden in dem neu eingefügten § 246e BauGB „befristete Sonderregelungen für den Wohnungsbau“ getroffen. Auch diese Norm ermöglicht die Zulassung von „Abweichungen“ von bauplanungsrechtlichen Vorschriften zugunsten des Wohnungsbaus. Im Anwendungsbereich gibt es Überschneidungen mit den Erleichterungen gem. § 31 Abs. 3 und § 34 Abs. 3b BauGB. Wichtig ist daher die Vereinfachung für Vorhaben im Außenbereich. Auch hier können Abweichungen zugelassen werden, ohne ein zeitintensives Bauleitplanverfahren zu führen. Wohnbebauung bis zu 100 m Abstand vom bestehenden Siedlungsbereich ist möglich.

Mehr Freiheit beim Bauen – aber nur mit dem Segen der Gemeinde

Für alle Erleichterungen gilt: Die Gemeinde muss zustimmen.
Die „Zustimmung“ unterscheidet sich vom „Einvernehmen“ der Gemeinde nach § 36 BauGB und ist jetzt neu in § 36a BauGB geregelt. Der Entscheidungsspielraum der Gemeinde ist deutlich weiter. Sie kann das Vorhaben im Prinzip aus jeglichem städtebaulichen Grund verweigern. Der Vorhabenträger hat keinen Rechtsanspruch auf die Zustimmung und die Zustimmung kann nicht durch die höhere Verwaltungsbehörde ersetzt werden.

Wichtig: Gemäß § 36a Abs. 1 S. 3 BauGB darf die Gemeinde ihre Zustimmung sogar an Bedingungen knüpfen: etwa an Quoten für geförderten Wohnraum oder Beteiligungen an Infrastrukturkosten. Das war bislang im Wesentlichen nur über städtebauliche Verträge im Rahmen der Bauleitplanung möglich. Vor diesem Hintergrund bleibt abzuwarten, ob die geschaffenen Erleichterungen tatsächlich zu einer Beschleunigung des Wohnungsbaus führen.

Erleichterungen in der Bauleitplanung

Welche neuen Spielräume sich künftig für Kommunen und Projektentwickler eröffnen und wie sich die aktuellen gesetzlichen Anpassungen in der Praxis auswirken, beleuchten wir in unserer Januar-Ausgabe!

Fazit:

Der Bau-Turbo bringt tatsächlich neue Spielräume – aber auch mehr kommunale Entscheidungshoheit und damit neue Unsicherheiten. Ob am Ende wirklich schneller gebaut wird, hängt stark davon ab, wie die Gemeinden und Baugenehmigungsbehörden ihre neuen Kompetenzen nutzen. Sprechen Sie uns an, wir unterstützen Sie gern.