Der Eigenbedarf ist begründet, die Kündigung ausgesprochen – damit scheint der Weg zur Räumung eigentlich vorgezeichnet. Doch genau hier kann es kompliziert werden! Erhebt der Mieter einen Härteeinwand nach § 574 BGB, können gesundheitliche Risiken oder fehlender Ersatzwohnraum das Räumungsverfahren erheblich verlängern. Aus dem Beschluss des Bundesgerichtshofes (BGH) vom 01.09.2026 (VIII ZR 16/26) wird deutlich, wie wichtig eine vorausschauende Prozessführung für den kündigenden Vermieter ist.

In dem vom BGH entschiedenen Fall berief sich ein langjähriger Mieter nach einer begründeten Eigenbedarfskündigung auf schwere körperliche und psychische Erkrankungen. Er legte ärztliche Atteste vor und schilderte eine erfolglose Wohnungssuche. Das Berufungsgericht verurteilte ihn nach der Anhörung seiner Behandler zur Räumung. Ein Sachverständigengutachten holte es jedoch nicht ein.

Der BGH hob die Entscheidung im Umfang der Härtefallprüfung auf. Nach (zutreffender) Auffassung des BGH verletzte das Berufungsgericht das rechtliche Gehör des Mieters, weil es einen erheblichen Vortrag und die Beweisangebote zu Gesundheitsgefahren oder fehlendem Ersatzwohnraum übergangen hatte. Der BGH verwies die Sache daher an das Berufungsgericht zurück. Eine abschließende Entscheidung des Berufungsgerichts zu den Härtefalleinwänden des Mieters steht noch aus.

Welche Erkenntnisse können Vermieter aus dem Beschluss des BGH für eine geplante Eigenbedarfskündigung jetzt schon ziehen?

• Härtefalleinwände der Mieter müssen früh ernst genommen werden: Substantiierte ärztliche Atteste können regelmäßig ein unabhängiges Sachverständigengutachten erforderlich machen. Die Anhörung behandelnder Ärzte ersetzt die medizinische Prognose zu den Folgen eines erzwungenen Umzugs nicht. Das kostet Zeit und kann die Räumung verzögern.
   
• Erforderlichkeit einer aktiven und intensiven Interessenabwägung vor Erhebung der Klage: Der Mieter muss nicht vollständig umzugsunfähig sein. Bereits eine ernsthafte Gefahr einer erheblichen Gesundheitsverschlechterung kann einen Härtefall begründen. Hierbei ist stets eine Interessenabwägung vorzunehmen. Für Vermieter kommt es daher darauf an, den Eigenbedarf nachvollziehbar zu dokumentieren und zu den konkreten Einwänden des Mieters belastbar vorzutragen. Dabei müssen auch die Interessen des Vermieters an einer zeitnahen Räumung gut herausgearbeitet werden.
   
• Berücksichtigung der Bemühungen des Mieters um Ersatzwohnraum: Auch fehlender angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen kann eine Härte begründen. Ein pauschaler Vortrag des Mieters hierzu genügt nicht. Legt der Mieter aber konkrete und dokumentierte Suchbemühungen vor, muss das Gericht diesen Vortrag inhaltlich würdigen. Auch hierauf sollten sich Vermieter im Vorfeld einstellen.

Vermieter sollten bereits vor Ausspruch der Kündigung prüfen, ob besondere persönliche oder gesundheitliche Umstände auf Mieterseite erkennbar sind. Im Prozess empfiehlt sich eine klare Dokumentation des Eigenbedarfs und eine frühe Auseinandersetzung mit Attesten, Wohnraumsuche und möglichen Übergangslösungen. Wo sich ein Härtefall abzeichnet, kann eine befristete Fortsetzung oder eine einvernehmliche Umzugsregelung wirtschaftlich sinnvoller sein als ein langwieriger Räumungsrechtsstreit.
§ 574a BGB erlaubt dem Gericht, das Mietverhältnis zeitlich begrenzt oder zu geänderten Bedingungen fortzusetzen. Das eröffnet Spielraum für Lösungen, die den Eigenbedarf sichern und zugleich das Prozessrisiko begrenzen.