Die am 01.12.2020 in Kraft getretene Gesetzesänderung bringt sowohl für das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) als auch für das Mietrecht einige bahnbrechende Änderungen mit sich.

Wesentliche Änderungen im Mietrecht:

§ 554 BGB enthält ab dem 01.12.2020 Regelungen zur Barrierereduzierung, E-Mobilität und zum Einbruchschutz.

Danach kann der Mieter künftig verlangen, dass ihm der Vermieter bauliche Veränderungen der Mietsache erlaubt, die den Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen, dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge oder dem Einbruchschutz dienen.

Nach der gesetzlichen Regelung besteht der Anspruch nur dann nicht, wenn die bauliche Veränderung dem Vermieter auch unter Würdigung der Interessen des Mieters nicht zugemutet werden kann. Hier wird künftig eine umfassende Interessenabwägung im Einzelfall erforderlich sein.

Durch die bevorstehende Gesetzesänderung erhalten Mieter künftig nicht nur einen Rechtsanspruch auf behindertengerechten Umbau einer Wohnung, sondern auch auf Errichtung einer Wall-Box.

Vermieter stellen sich bereits jetzt die Frage, ob und inwiefern sie bei der Durchführung dieser baulichen Maßnahmen ein Mitspracherecht haben. Darf der Vermieter beispielsweise entscheiden, welche Anlagen und Einrichtungen der Mieter verbaut? Ist es möglich, dass der Vermieter die Zustimmung zur Durchführung baulicher Maßnahmen von der Einhaltung weiterer Bedingungen abhängig macht?

Kann der Vermieter bei Vorliegen bestimmter Voraussetzungen die Erlaubnis zu baulichen Veränderungen versagen, muss es ihm erst recht möglich sein, die Durchführung der baulichen Veränderungen von der Einhaltung bestimmter Bedingungen abhängig zu machen. Will der Mieter beispielsweise eine Ladestation für Elektrofahrzeuge installieren, kann der Vermieter seine Zustimmung u.a. davon abhängig machen, dass diese Ladestation bestimmte technische Voraussetzungen erfüllt, damit sie kompatibel mit bereits vorhandenen oder künftigen Einrichtungen und der übrigen Hausinfrastruktur ist. Die Bedingungen dürfen nicht willkürlich sein, um dem Mieter die Durchführung der baulichen Maßnahmen faktisch unmöglich zu machen.

In jedem Falle ist der Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses – vorbehaltlich abweichender Vereinbarungen – zum Rückbau verpflichtet. Da der Vermieter hinsichtlich der Rückbaukosten das Insolvenzrisiko des Mieters trägt, räumt das Gesetz die Möglichkeit ein, dass der Mieter eine weitere (besondere) Mietsicherheit hinterlegt, die in etwa die Rückbaukosten abdeckt. Der Vermieter wird die Erteilung der Zustimmung zur Durchführung baulicher Veränderungen daher auch von der Zahlung einer besonderen Mietsicherheit abhängig machen können.

Bei offenen Fragen oder klärungsbedürftigen Punkten sind wir gern für Sie da!

Wesentliche Änderungen im Wohnungseigentumsgesetz (WEG):

Im Bereich des Wohnungseigentumsgesetzes führt das WEMoG zu den größten Änderungen.

Nachfolgend wollen wir Ihnen die wesentlichen Änderungen des WEG in Kürze darstellen:

Vertretungsmacht des Verwalters im Außenverhältnis

Nach § 9b WEG nF erhalten Verwalter künftig im Außenverhältnis eine sog. Außenvollmacht. Im Außenverhältnis können Verwalter somit künftig für die Wohnungseigentümergemeinschaft handeln und auch Verträge abschließen.

Für den Abschluss eines Darlehensvertrages oder eines Grundstückskaufvertrags bedarf es jedoch eines vorherigen Beschlusses der Wohnungseigentümergemeinschaft.

Der Beschluss kann sich entweder auf ein konkretes Geschäft oder aber generell auf alle Geschäfte dieser Art beziehen. Dies geht jedenfalls der Gesetzesbegründung hervor.

Ausweitung der Sondereigentumsfähigkeit

Nach alter Rechtslage war es grundsätzlich nicht möglich, an Freiflächen Sondereigentum zu erwerben. Sondereigentümer konnten an Außenflächen lediglich sogenannte Sondernutzungsrechte erhalten. Durch die Gesetzesänderung wird die Sondereigentumsfähigkeit auch auf Freiflächen (Stellplätze, Terrassen etc.) erweitert.

Anspruch eines jeden Wohnungseigentümers auf Bestellung eines zertifizierten Verwalters

§ 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG nF räumt jedem Wohnungseigentümer das Recht ein, die Bestellung eines zertifizierten Verwalters zu verlangen. Dieses Recht besteht erstmals zwei Jahre nach Inkrafttreten der WEG-Reform, es sei denn, der Verwalter ist zum Zeitpunkt des Inkrafttretens der Gesetzesänderung bereits als Verwalter bestellt. In dem Fall gilt der Verwalter für einen Zeitraum von dreieinhalb Jahren als zertifizierter Verwalter.

§ 26 a Abs. 1 WEG nF definiert näher, wer sich als zertifizierter Verwalter bezeichnen darf. Erforderlich hierfür ist eine vor der Industrie- und Handelskammer abgelegte Prüfung. Ein zertifizierter Verwalter muss somit faktisch einen Sachkundenachweis erbringen.

Die im Jahr 2018 eingeführte Fortbildungspflicht (§ 34c GewO) für Verwalter bleibt von den Regelungen zum zertifizierten Verwalter unberührt. Auch zertifizierte Verwalter müssen weiterhin 20 Stunden Fortbildung innerhalb eines Zeitraums von drei Jahren nachweisen können.

Vereinfachung von Sanierungs-und Modernisierungsmaßnahmen

Vereinfacht werden Beschlussfassungen über die Durchführung baulicher Veränderungen am Gemeinschaftseigentum oder die Gestattung baulicher Veränderungen. Die Zustimmung aller von der Maßnahme beeinträchtigten Eigentümer wird künftig nicht mehr erforderlich sein. Maßnahmen können in Zukunft mit einfacher Mehrheit beschlossen werden (§ 20 Abs. 1 WEG nF).

Die Gesetzesänderung enthält auch Regelungen zur Kostentragung. Nach § 21 Abs. 2 Nr. 1 WEG nF sind die Kosten einer Sanierungs-und Modernisierungsmaßnahme von denjenigen Eigentümern zu tragen, die der Maßnahme zugestimmt haben. Haben mehr als 2/3 der abgegebenen Stimmen und mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile eine Maßnahme beschlossen, so sind die Kosten grundsätzlich von allen Eigentümern zu tragen. Zum Schutz einzelner Eigentümer gilt dies jedoch dann nicht, wenn die bauliche Veränderung mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden ist.

Ungeachtet der Stimmenverhältnisse soll die Verteilung der Kosten sämtlicher Eigentümer erst dann erfolgen, wenn sich die Kosten der Maßnahme innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren (§ 21 Abs. 2 Nr. 2 WEG nF). Das Gesetz definiert nicht, was als angemessener Zeitraum zu verstehen ist. Es bleibt abzuwarten, welche Zeiträume sich hier in der Rechtsprechung durchsetzen werden.

Ähnlich zu den mietrechtlichen Änderungen erhalten Wohnungseigentümer einen Anspruch darauf, auf eigene Kosten Wall-Boxen barrierefreie Aus-und Umbauten sowie Maßnahmen zum Einbruchschutz und dem Zugang zu einem schnellen Internetanschluss zu erhalten, § 20 Abs. 2 WEG nF.

Vereinfachung bei Durchführung von Eigentümerversammlungen und bei Beschlussfassungen

Wohnungseigentümer können künftig per Beschluss einem oder mehreren Wohnungseigentümern gestatten, an einer Eigentümerversammlung online teilzunehmen. Reine Online-Versammlungen ermöglicht die Gesetzesänderung jedoch (noch) nicht.

Auch hinsichtlich der Beschlussfähigkeit der Wohnungseigentümerversammlungen bringt die Gesetzesänderung Neuerungen mit sich. Die Eigentümerversammlung ist künftig unabhängig der Zahl der anwesenden oder vertretenen Eigentümer bzw. der Miteigentumsanteile beschlussfähig. Dafür verlängert sich die Einberufungsfrist von zwei, auf drei Wochen.

Einberufungsverlangen bedürfen künftig nicht mehr der Schriftform. Künftig genügt die Textform, die auch beim Versenden einer E-Mail eingehalten wird.

Im Zuge der voranschreitenden Digitalisierung lässt der Gesetzgeber auch für Umlaufbeschlüsse die Textform genügen. Künftig können Umlaufbeschlüsse somit auch via E-Mail, Apps und sonstigen Internetplattformen gefasst werden.

Vereinfachung der Abberufung des Verwalters

Künftig wird es für Wohnungseigentümergemeinschaften einfacher, sich vom Verwalter zu lösen. Nicht mehr erforderlich wird das Vorliegen eines wichtigen Grundes sein. Die Abberufung soll jederzeit möglich sein, wobei der noch bestehende Verwaltervertrag spätestens sechs Monate nach Abberufung endet.

Zusammenfassung

Diese Beispiele bilden nur einige der am 01.12.2020 in Kraft tretenden Änderungen ab. Sowohl Verwalter als auch Eigentümer werden künftig einige Neuerungen zu beachten haben, auch wenn die gesetzlichen Änderungen letztlich geringer ausgefallen sind als ursprünglich geplant. Wie sich die Rechtsprechung bei einigen noch offenen Punkten künftig positionieren wird, bleibt abzuwarten.