Strom vom eigenen Dach klingt nicht nur ökologisch sinnvoll, sondern auch wirtschaftlich attraktiv – doch was sagt das Steuerrecht dazu? Bleibt das altbekannte Gewerbesteuerprivileg erhalten, wenn Vermieter ihre Mieter mit Strom versorgen? Und wie wirkt sich das Ganze eigentlich umsatzsteuerlich aus? Der folgende Beitrag klärt auf, wo die steuerlichen Chancen liegen – und wo Vorsicht geboten ist.

Durch das sog. Gewerbesteuerprivileg können vermögensverwaltende Grundstücksgesellschaften ihre Mieteinnahmen von der Gewerbesteuer freistellen lassen, vorausgesetzt sie üben darüber hinaus keine gewerbliche Tätigkeit aus.
Eine wesentliche Ausnahme betrifft den Bereich erneuerbarer Energien: Einnahmen aus der Lieferung von Strom aus Photovoltaikanlagen an eigene Mieter, sog. Mieterstrom, oder an einen Energieversorger sowie Erträge aus dem Betrieb von Ladestationen für Elektrofahrzeuge oder -fahrräder bleiben gewerbesteuerlich unbedenklich, solange sie 20 % der gesamten Mieteinnahmen nicht übersteigen.

Umsatzsteuerlich ist zu beachten, dass die Lieferung von Mieterstrom als eigenständige, umsatzsteuerpflichtige Leistung gilt. Anders als die Wärmeversorgung wird sie nicht als unselbstständige Nebenleistung einer umsatzsteuerfreien Wohnraumvermietung betrachtet. Dies bietet Vermietern aber auch die Möglichkeit, den Vorsteuerabzug für alle mit der Errichtung und dem Betrieb einer Photovoltaikanlage verbundenen Kosten geltend zu machen. Dies gilt insbesondere für zusätzlich erforderliche bauliche Veränderungen bzw. Verstärkungen oder Dachreparaturen aufgrund von Einbauschäden.
Wird in „sonnenarmen“ Zeiten Strom zugekauft und anschließend an den Mieter gegen Entgelt weitergeliefert, kann der Vermieter unter bestimmten Voraussetzungen als „Wiederverkäufer“ im Sinne des UStG gelten. In diesem Fall gilt das sog. Reverse-Charge-Verfahren des § 13b UStG: Der Stromlieferant stellt die Rechnung netto, d.h. ohne Umsatzsteuer. Die Umsatzsteuerschuld geht auf den Vermieter über. Der Vermieter muss in diesem Fall die Umsatzsteuer in seiner Umsatzsteuervoranmeldung anmelden und abführen. Gleichzeitig kann die angemeldete Umsatzsteuer als Vorsteuer wieder abgezogen werden, sofern und soweit ein Recht auf Vorsteuerabzug besteht.
Energierechtlich gilt der Vermieter für den eingekauften Strom als Stromlieferant – jedoch ohne die für die Betreiber von Mieterstromanlagen vorgesehenen Privilegien. Entsprechende Dokumentationspflichten gegenüber dem jeweiligen Stromverbraucher wären daher zu beachten.