Häufig schließen Bauherr und Bauträger sowohl einen Grundstückskaufvertrag über das Baugrundstück als auch einen Werkvertrag über die Bauleistungen. Das Oberlandesgericht (OLG) Braunschweig hat mit Urteil vom 23.11.2006 - 8 U 21/06 - unterstrichen, dass Grundstückskaufvertrag und Bauvertrag als verbundenes Geschäft insgesamt dem Erfordernis der notariellen Beurkundung unterliegen, soweit sie eine rechtliche Einheit bilden. Eine rechtliche Einheit liegt dann vor, wenn die Verträge nach dem Willen der Parteien derart voneinander abhängen, dass sie miteinander stehen und fallen sollen.

Diese Beurkundungspflicht beider Verträge hat weit reichende Konsequenzen:

• Wird nur einer der Verträge nicht beurkundet, sind grundsätzlich beide Verträge unwirksam.

• Alle Änderungen des Vertrages bedürfen grundsätzlich ebenfalls der notariellen Beurkundung.

• Selbst die Eintragung im Grundbuch führt nicht zwingend zur vollständigen „Heilung“ des Formfehlers.

Vertragspartner sollten deshalb darauf achten, beim Kauf eines Grundstücks und damit zusammenhängendem Abschluss eines Bauvertrages stets alle Festlegungen (auch zum Bausoll) zu beurkunden. Gleiches gilt für spätere Änderungen des Vertrages. Anderenfalls droht die Nichtigkeit des Vertrages mit der Konsequenz des Verlusts sämtlicher vertraglicher Ansprüche.