Die Regierung hat einen neuen Entwurf für die Grundsteuerreform einschließlich der bevorstehenden Umsetzung vorgestellt.

Die Grundsteuerreform ist innerhalb der Fristvorgabe des Bundesverfassungsgerichts – 31.12.2019 – beschlossen worden. Der Bundesrat hat am 8. November 2019 den Gesetzentwürfen des Bundestages zugestimmt.

Beginnend ab Mitte 2022 werden Immobilienbesitzer in die Pflicht genommen, zahlreiche immobilienspezifische Daten zusammenzutragen. Nachfolgend finden Sie die wichtigsten Änderungen vor dem Hintergrund der verschiedenen Bewertungsmodelle in den jeweiligen Bundesländern.
 

1. Ausgangslage

Die Einheitswertermittlung knüpft derzeit an Wertverhältnisse zum 1.1.1935 (neue Bundesländer) bzw. 1.1.1964 (alte Bundesländer) und liegt damit veraltete Bemessungsgrundlagen zur Grundsteuer zugrunde. Demnach hat das Bundesverfassungsgericht vom 10. April 2018 die Einheitsbewertung in den alten Bundesländern als verfassungswidrig eingestuft, um die Ungleichbehandlung zwischen den alten und neuen Bundesländern in Zukunft auszugleichen.

Der Gesetzgeber hatte bis zum 31.12.2019 die Frist zur Umsetzung einer Neuregelung zu treffen, was am 2. Dezember 2018 rechtzeitig verkündet wurde (BGBl. I 2019, S. 1794). Die bisherigen, verfassungswidrig anerkannten Regelungen dürfen für fünf weitere Jahre angewandt werden. Damit rückt der Zeitpunkt für die Neubewertung von Grundstücken für Zwecke der reformierten Grundsteuer näher. Die erste Hauptfeststellung der neuen Grundsteuerwerte erfolgt auf den 1. Januar 2022. Die neuen Grundsteuerwerte gelten erstmals für die Besteuerung in 2025.

Die Reform sieht eine Besteuerung nach einem wertabhängigen Grundsteuermodell in Form des Ertrags- und Sachwertverfahrens vor, beinhaltet aber auch eine Öffnungsklausel für die Bundesländer. Nach dieser Öffnungsklausel können die Bundesländer zugunsten anderer Modelle von den bundesgesetzlichen Regelungen abweichen. Davon werden, Stand heute, fünf Bundesländer umfassend Gebrauch machen. Zwei Bundesländer nutzen das Bundesmodell mit angepassten Steuermesszahlen und neun Bundesländer wenden das Bundesmodell unverändert an.
 

2. Bewertungsmodelle

Die Umsetzung der neuen Grundsteuerreform wollen wir Ihnen exemplarisch an den jeweiligen neuen Bewertungsmodellen darstellen.

a. Bundesmodell

Die Bewertung im Rahmen des Bundesmodells findet weiterhin in der typisierenden Unterscheidung in unbebaute Grundstücke sowie bebaute Grundstücke für Wohnimmobilien und Nichtimmobilien weiterhin Anwendung. Zum Bundesmodell liegen bereits Entwürfe für die Steuererklärungsvordrucke sowie ein Entwurf eines Anwendungserlasses vom 6. August 2021 vor.

aa. Unbebaute Grundstücke

Der Wert der unbebauten Grundstücke ermittelt sich auf Basis der Bodenrichtwerte der Gutachterausschüsse und der jeweiligen Fläche des Grundstücks.

bb. Bebaute Grundstücke für Wohnimmobilien

Die Bewertung von Ein- und Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke und Wohnungseigentum wird auf Basis des Mietwerts in Abhängigkeit der Lage des Grundstücks vorgenommen. Das reformierte 7. Teil des Bewertungsgesetzes sieht eine fiktive pauschalisierte Nettokaltmiete vor. Demnach ist die Bemessungsgrundlage der nachhaltig erzielbare Reinertrag über das so genannte vereinfachte Ertragswertverfahren.

cc. Bebaute Grundstücke für Nichtwohnimmobilien

Grundlage der Ermittlung der Bemessungsgrundlage für Nichtwohnimmobilien stellt das Sachwertverfahren dar. Der Sachwert setzt sich zusammen aus Bodenwert und Gebäudesachwert, der sich aus den Normalherstellungskosten ergibt. Diese Angaben sollen ebenfalls pauschalisiert aus dem 7. Teil des Bewertungsgesetzes entnommen werden.
 

b. Öffnungsklausel

Neben dem Bundesmodell können Länder abweichend von der Öffnungsklausel Gebrauch machen, um eine abweichende Feststellung der Einheitswerte umzusetzen.

Die Länder Berlin, Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein und Thüringen wenden das Bundesmodell an. Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen haben eigene Bewertungsmodelle entwickelt. Das Saarland und Sachsen ergänzen das Bundesmodell um angepasste Steuermesszahlen.

Teilweise sind die Ländergesetze schon verabschiedet oder es liegen zumindest Gesetzentwürfe vor. Während sich das wertabhängige Bundesmodell am Verkehrswert anlehnt, orientieren sich die Ländermodelle an wertunabhängigen Flächenmodellen, die mit Ausnahme von Bayern allesamt Lagefaktoren berücksichtigen.

Im Folgenden wollen wir diesen kurzen Exkurs nutzen, um die Ländermodelle in Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen vorzustellen.

aa. Bayern – Flächenlagemodell

Die Grundsteuer stellt ein wertunabhängiges Modell über die Einführung von Äquivalenzzahlen dar. Die Bewertung der Grundstücksfläche erfolgt mit 0,04 Euro pro Quadratmeter und von Gebäudeflächen mit 0,50 Euro pro Quadratmeter (für Wohnflächen wird ein Abschlag von 30 % auf 0,35 Euro pro Quadratmeter gewährt). Der Gesetzentwurf wurde vom bayerischen Landtag am 20. Mai 2021 in erster Lesung behandelt. Die verfassungsrechtliche Prüfung des Gesetzentwurfs wurde bereits angestoßen.

bb. Hamburg – Flächen-Lage-Modell

Das Bundesland Hamburg hat sich in Anlehnung des bayerischen Modells ebenfalls für ein eigenes Wertmodell entschieden. Ebenfalls sollen Äquivalenzzahlen für die Nutzung des Grundstücks mit 0,02 Euro und für die Gebäudefläche mit 0,40 Euro je Quadratmeter zum Tragen kommen. Darüber hinaus soll die Lage durch die Klassifizierung in „normale“ und „gute“ Wohnanlagen berücksichtigt werden, welcher als Multiplikator die Einheitswerte und damit die Grundsteuer beeinflusst.

cc. Hessen und Niedersachsen – Flächenmodell mit Faktorverfahren

Hessen und Niedersachsen schließen sich einem Flächen-Faktor-Modell an, bei dem die Grundstückfläche mit 0,04 Euro und die Gebäudefläche mit 0,50 Euro je Quadratmeter bewertet werden soll. In Ergänzung soll die Lage durch Berücksichtigung der Bodenrichtwerte im Vergleich zu den durchschnittlichen Bodenrichtwerte der Gemeinde erfasst werden, um die Lagequalität des Grundstücks zu erfassen. Ebenso soll die Grundsteuer C eingeführt werden, die es den Gemeinden ermöglicht, für baureife Grundstücke per gesondertem Hebesatz (gestaffelt nach der Dauer der Baureife, wobei eine Höchstgrenze gelten soll) eine höhere Grundsteuer zu erheben als für die übrigen Grundstücke.  
 

3. Praxishinweise

Die bereits zur Verfügung gestellten Entwürfe der Steuererklärungsformulare im Bundesmodell zeigen den arbeitsintensiven Aufwand auf, um die zahlreichen immobilienspezifischen Daten (z. B. Einheitswertbescheide, Grundbuchblatt, Flurangaben etc.) zu sammeln. Vor dem Hintergrund der Abgabe der Steuererklärung beginnend ab Mitte 2022 werden Steuerpflichtige durch eine voraussichtliche öffentliche Bekanntmachung in die Pflicht genommen diese Angaben der Finanzverwaltung bereitzustellen. Darüber hinaus ist es denkbar, dass Unternehmen mit einem ausgeprägten Immobilienbestand gezielt zur Abgabe der Steuerklärung gebeten werden.

Ebenso sind Steuerpflichtige nach dem 1. Januar 2022 in der Pflicht entsprechende Änderungen der Verhältnisse an den Grundstücken über die Grundstücksart wie einer Nutzungsänderung proaktiv bis zum 31. Januar des Folgejahres anzuzeigen.

Abschließend lässt sich sagen, dass es sich mit einer Neubewertung von über 36 Mio. wirtschaftlichen Einheiten um ein umfassendes Neuprojekt der Finanzverwaltung handelt.