Aufgrund zahlreicher Beschränkungen und der Anordnung zur Schließung von Geschäften, Hotels, Restaurants usw. können betroffene Betreiber die geplanten Umsätze nicht generieren. Immer mehr Unternehmen beantragen Kurzarbeit, wodurch sich die finanzielle Situation auch für Wohnraummieter verschärft.  

Der Gesetzgeber erkannte dies und versuchte, im Eilverfahren Regelungen zum Schutz derjenigen Mieter zu schaffen, die durch die Pandemie besonders hart betroffen sind.  

Was galt bisher?  

Gemäß § 535 Abs. 1 S. 1 BGB ist der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache für die Dauer des Mietverhältnisses zu gewähren. Im Gegenzug hat der Mieter nach § 535 Abs. 2 BGB die vereinbarte Miete zu zahlen.  

Kommt der Mieter der Zahlungsverpflichtung nicht nach, kann der Vermieter gemäß § 543 Abs. 1, 2 S. 1 Nr. 3 BGB das Mietverhältnis außerordentlich fristlos kündigen, wenn der Mieter

• auf zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder
• in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.  

Nach § 573 Abs. 1 S.1 Nr. 1 BGB kann der Vermieter das Mietverhältnis ferner ordentlich, unter Einhaltung der Kündigungsfrist kündigen, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt. Dies wird regelmäßig bereits dann bejaht, wenn sich der Mieter mit der Entrichtung von mehr als einer Miete seit mehr als einem Monat in Zahlungsverzug befindet.  

Welche Änderungen sieht das Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht vor?  

An der grundsätzlich bestehenden Zahlungsverpflichtung des Mieters hält der Gesetzgeber zutreffender Weise nach wie vor fest. Der Mieter gerät bei Nichtzahlung der fälligen Miete somit in Zahlungsverzug.  

Die Gesetzesänderung beinhaltet u.a. wesentliche Änderungen des Einführungsgesetzes zum Bürgerlichen Gesetzbuch, die das Kündigungsrecht des Vermieters beschränken. Danach gelten Kündigungsbeschränkungen für in der Zeit zwischen dem 01.04.2020 und dem 30.06.2020 aufgelaufene Zahlungsrückstände von Mietern, ungeachtet dessen, ob es sich Wohnraum- oder um Gewerbemietverhältnisse handelt.  

Die Kündigungsbeschränkung setzt Zahlungsrückstände im Zeitraum zwischen 01.04.2020 und 30.06.2020 und eine Kausalität zwischen Nichtleistung der fälligen Miete und der Corona-Pandemie voraus.  

Sonstige Kündigungsgründe bleiben unberührt. Der Vermieter ist aus anderen gesetzlich geregelten oder vertraglich vereinbarten Gründen nach wie vor zur Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt, bspw. bei

• Eigenbedarf,
• Verletzung anderer wesentlicher Vertragspflichten,
• Zahlungsverzug vor dem 01.04.2020 bzw. nach dem 30.06.2020 (s. hierzu aber weiter unten) oder Zahlungsverzug, der nicht auf die Auswirkungen der COVID-19-Pandemie zurückzuführen ist etc.  

Den Zusammenhang zwischen der Corona-Pandemie und der Nichtleistung haben Mieter glaubhaft zu machen. Die Nichtleistung muss auf den Auswirkungen der Pandemie beruhen.  

Gewerbemietern dürfte entgegen der Begründung des Entwurfs durchaus zuzumuten sein, die Bilanzen für die Zeit vor und während der COVID-19-Pandemie offenzulegen. Andernfalls könnten einzelne Mieter die gesetzlichen Regelungen ausnutzen, um sich der Zahlungsverpflichtung (zeitweise) zu entziehen.  

Wohnraummieter können den Zusammenhang bspw. durch Vorlage entsprechender Bescheinigungen nachweisen, aus denen sich die Einkommenseinbußen ergeben.  

Diese gesetzlichen Änderungen sind entsprechend auch auf Pachtverträge anwendbar.  

Die Bundesregierung wird ohne Zustimmung des Bundesrates ermächtigt, die Kündigungsbeschränkungen auf Zahlungsrückstände zwischen dem 01.07.2020 und dem 30.09.2020 zu erweitern, wenn Beeinträchtigungen infolge der Pandemie weiterhin bestehen sollten. Mit Zustimmung des Bundestages kann der Zeitraum auch über den 30.09.2020 hinaus verlängert werden.  

Die Kündigungsbeschränkungen treten am 30.06.2022 außer Kraft. Danach können Vermieter das Mietverhältnis wegen der zwischen dem 01.04.2020 und dem 30.06.2020 aufgelaufenen Zahlungsrückstände kündigen. Obwohl der Gesetzeswortlaut hierzu keine Regelung enthält, wird die Kündigung nur dann wirksam sein, wenn diese Zahlungsrückstände auch nach dem 30.06.2022 nicht beglichen sein werden.  

Auch enthält die Gesetzesänderung keine Regelungen zur Stundung oder zu den Rückzahlungsmodalitäten. Faktisch erhalten Mieter und Pächter jedoch die Möglichkeit, die in Zusammenhang mit der COVID-19-Pandemie aufgelaufenen Zahlungsrückstände bis zum 30.06.2022 zurückzuzahlen.  

Was sollten Mieter und Vermieter zwingend beachten?  

Vor Einstellung der Mietzahlungen sollten Mieter genau prüfen, ob die gesetzlichen Voraussetzungen der Kündigungsbeschränkung in ihrem Falle vorliegen. Andernfalls kann der Vermieter das Mietverhältnis (fristlos) kündigen.  

Sicherlich werden einige Mieter versuchen, sich ihrer Mietzahlungsverpflichtung zu entziehen, auch wenn die gesetzlichen Voraussetzungen in ihrem Fall nicht vorliegen. Vermieter sollten der Einstellung bzw. einer teilweisen oder vollständigen Mietminderung daher nicht ohne nähere Prüfung der gesamten Umstände zustimmen. Eine einst erteilte ausdrückliche Zustimmung gilt als verbindlich, ungeachtet dessen, ob die rechtlichen Voraussetzungen für die zeitweise Aussetzung der Mietzahlungen bzw. ein Mietminderungsrecht vorlagen oder nicht.  

Für Fragen und eine weitergehende Prüfung stehen wir Ihnen gern zur Verfügung. Sprechen Sie uns an!