Das Fehlen von vertraglich geregelten Fertigstellungsfristen führt regelmäßig zu Meinungsverschiedenheiten zwischen dem Bauherrn und dem Unternehmer darüber, ob und wann eine Leistung verspätet ist. Wie lässt sich dieses Problem lösen?

Zwar ist (eigentlich) unumstritten, dass der Bauherr nicht schutzlos dasteht und dem Unternehmer eine angemessene Frist zur Fertigstellung setzen darf.

In der Praxis führt die Setzung einer solchen Frist jedoch häufig zur Kündigung des Vertrags aus wichtigem Grund – entweder durch den Bauherrn wegen des Ablaufs der Frist und/oder durch den Unternehmer wegen der vermeintlichen Unangemessenheit der Frist. Ob die Frist tatsächlich angemessen war, stellt sich dann erst im Nachhinein im Rahmen einer (gerichtlichen) Auseinandersetzung über die jeweiligen Schadensersatzforderungen der Parteien heraus.

Das OLG Brandenburg bestätigte mit Urteil vom 23.07.2025 (4 U 92/24) jüngst wieder, dass eine solche Auseinandersetzung für beide Seiten erhebliche Risiken birgt.

Hält das mit der Entscheidung befasste Gericht die gesetzte Frist unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls und der Abwägung der jeweiligen Interessen für unangemessen kurz, ist der Bauherr verpflichtet, dem Unternehmer Schadensersatz (den entgangenen Gewinn) zu zahlen.

Hält das Gericht die gesetzte Frist für angemessen lang, war der Unternehmer verpflichtet, diese einzuhalten, und schuldet dem Bauherrn Schadensersatz für gegebenenfalls entstandene Verzögerungsschäden.

Die Lösung für die Praxis ist vergleichsweise einfach: Vereinbaren Sie stets bei Vertragsschluss verbindliche Fristen! Wenn die Parteien eine solche Vereinbarung nicht getroffen haben, gilt: Minimieren Sie Risiken möglichst durch eine einvernehmliche nachträgliche Fristbestimmung!