Nach Einführung der sogenannten „Mietpreisbremse“ im vergangenen Jahr versucht das Bundesjustizministerium weiter, Mietpreissteigerungen gesetzgeberisch entgegenzusteuern. Mit der neuesten – noch für das Jahr 2016 geplanten – Mietrechtsreform betrifft dies den Bereich der Modernisierungsmieterhöhungen.

Der Referentenentwurf des „Gesetzes zur weiteren Novellierung mietrechtlicher Vorschriften (Zweites Mietrechtsnovellierungsgesetz – 2. MietNovG)“ vom 12.04.2016 sieht für Vermieter mehrere Beschränkungen vor:

Künftig sollen Vermieter Modernisierungskosten nur noch in Höhe von 8 % jährlich (statt aktuell 11 %) auf den Mieter umlegen können. Die Umlage soll zudem auf 3,00 € pro m² innerhalb von 8 Jahren begrenzt werden (Kappungsgrenze). Eine neue Härtefallklausel soll sicherstellen, dass Mieter nicht mehr als 40 % ihres Haushaltseinkommens für Miete und Betriebskosten aufwenden müssen.

Der Gesetzgeber wirkt mit dieser „Modernisierungsbremse“ der Energiewende im Immobilienbereich aktiv entgegen. Investitionen der Vermieter in Modernisierungsmaßnahmen werden an wirtschaftlicher Attraktivität einbüßen.

Sinnvoll ist die Einführung eines vereinfachten Mieterhöhungsverfahrens für kleinere Modernisierungsmaßnahmen. Danach können Vermieter bei Gesamtkosten von bis zu 10.000,00 € pauschal 50 % als Modernisierungskosten umlegen. Zugleich werden Fördermittel im vereinfachten Verfahren nicht mehr zugunsten der Mieter berücksichtigt. Ferner dürfen sich Mieter weder auf die Kappungsgrenze noch auf eine Härtefallregelung berufen.

Aufgrund des stark begrenzten Anwendungsbereichs des vereinfachten Verfahrens bleibt zukünftig anwaltlicher Beratungsbedarf im Bereich der Modernisierungsmaßnahmen vorprogrammiert.