Erhält der Vermieter die Mietwohnung trotz Kündigung nicht zurück, schuldet der Mieter eine Nutzungsentschädigung. Diese entspricht mindestens der bisher vereinbarten Miete. Alternativ kann der Vermieter die „ortsübliche Miete“ verlangen. Für Wohnraummietverhältnisse hat der BGH nun klargestellt, dass hierunter die übliche Miete bei Neuvermietung („Marktmiete“) zu verstehen ist. Diese kann teilweise erheblich über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

Die Kernaussagen der Entscheidung lassen sich auch auf die Geschäftsraummiete übertragen. Der Mieter ist nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht schutzwürdig. Durch die erhöhte Nutzungsentschädigung steigt der Druck, das Mietobjekt fristgemäß zurückzugeben. Zudem soll der Vermieter von positiven Preisentwicklungen profitieren.

Der Vermieter kann den Anspruch sogar rückwirkend geltend machen. Eine Erklärung gegenüber dem Mieter ist nicht erforderlich. Der Anspruch entsteht automatisch mit der Vorenthaltung der Mietsache.

In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt – hierzu gehört seit Einführung der Mietpreisbremse auch die Stadt Braunschweig – ist die Nutzungsentschädigung in der Regel auf die „Wiedervermietungsmiete“ begrenzt. Diese darf die ortsübliche Vergleichsmiete nach dem Mietspiegel der Stadt Braunschweig maximal um 10 % überschreiten.

Für eine effektive Durchsetzung des Anspruchs – insbesondere die Prüfung der wirksamen Vertragsbeendigung sowie die Ermittlung der Entschädigungshöhe – ist eine anwaltliche Beratung empfehlenswert.