Mit einer Baugenehmigung wird ein ganz bestimmtes Bauvorhaben genehmigt. Weicht die tatsächliche Bauausführung davon ab, kann es sich bei dem Gebäude insgesamt um einen „Schwarzbau“ handeln. Folgen können u. a. eine sofort vollziehbare Nutzungsuntersagungsverfügung, ein erhebliches Bußgeld und die Notwendigkeit eines neuen Bauantrages sein.

Mit Beschluss vom 16.06.2014 (Az.: 1 ME 70/14) hat das OVG Lüneburg über ein Vorhaben entschieden, bei dem der Investor ein Appartementhaus entgegen der erteilten Baugenehmigung mit sieben anstelle von vier Wohnungen ausgebaut hatte. Das Gebäude wahrte in weiten Teilen die genehmigte Kubatur sowie die Nutzungsart. Allerdings gab es zahlreiche Veränderungen an der Fassade, Abgrabungen im Bereich des Kellers, Veränderungen der Dachgestaltung, der Fenster und der Raumaufteilung im Innern.

Das OVG Lüneburg hat angenommen, dass es sich wegen der erheblichen Abweichungen und der deutlich intensivierten Nutzung bei dem Vorhaben um ein „aliud“, also um ein anderes Gebäude handele. Dieses unterscheide sich in Bezug auf baurechtlich relevante Kriterien von dem ursprünglichen Vorhaben derart, dass die baurechtlich relevanten Fragen in einem neuen Baugenehmigungsverfahren zu beantworten seien. Die Erteilung einer bloßen Nachtragsbaugenehmigung zu dem ursprünglich genehmigten Vorhaben scheide aus.

Die Bauaufsichtsbehörde ist in diesen Fällen berechtigt, die vollständige Nutzung des Gebäudes und nicht nur z. B. der drei zusätzlich errichteten Wohnungen zu untersagen. Darüber hinaus ist sie berechtigt, die begangene Ordnungswidrigkeit (Bauen abweichend von der Baugenehmigung) mit einer Geldbuße zu ahnden. Diese kann bis zu 500.000,00 € betragen, wird sich aber üblicherweise im vierstelligen Bereich bewegen.

Wir empfehlen deshalb sorgfältige Planung und ggf. vorherige Abstimmung von Änderungen mit der Baugenehmigungsbehörde.