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BrandesAnna-Sophie Brandes
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Rückforderung von Betriebskostenvorauszahlungen nach Beendigung des Mietverhältnisses? Ja, aber!

Mietrecht - 18.10.2021

Mit seiner Entscheidung vom 07.07.2021, BGH VIII ZR 52/20 bestätigte der BGH seine bisherige Linie zur Rückforderung von Betriebskostenvorauszahlungen nach Beendigung eines Mietverhältnisses.

Während eines Mietverhältnisses sind Mieter meist verpflichtet, eine Vorauszahlung auf die anfallenden Betriebskosten zu zahlen. Diese Betriebskostenvorauszahlungen können Mieter grundsätzlich nach Beendigung des Mietverhältnisses von ihrem Vermieter zurückfordern, wenn dieser keine Abrechnung über die tatsächlich angefallenen Betriebskosten erstellt hat.

Der Vermieter ist verpflichtet, jährlich über die Betriebskosten abzurechnen. Der Abrechnungszeitraum kann mit dem Kalenderjahr identisch sein, muss es aber nicht. Er muss allerdings ein Jahr betragen. Wenn der Vermieter diese Abrechnung nicht innerhalb einer weiteren Jahresfrist an den Mieter zustellt, kommt er seiner Abrechnungspflicht nicht nach. Ist das Mietverhältnis beendet, kann der Mieter die Rückzahlung der bereits geleisteten Vorauszahlungen für den betreffenden Zeitraum verlangen.
In dem entschiedenen Fall hatte der Vermieter für mehrere Abrechnungszeiträume keine Abrechnungen erstellt. Der Mieter zahlte dennoch weiter die vereinbarten Vorauszahlungen, ohne von seinem Zurückbehaltungsrecht Gebrauch zu machen. Und genau dies griff der BGH auf.

Betriebskostenvorauszahlungen, bei denen die Abrechnungsfrist noch während des Mietverhältnisses abläuft, könne ein Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht zurückfordern, selbst wenn der Vermieter keine Abrechnung vorgelegt habe. Der Mieter könne sich durch Ausübung seines Zurückbehaltungsrechts schadlos halten. Das Zurückbehaltungsrecht gebe dem Mieter das Recht, laufende Vorauszahlungen zurückzuhalten, solange der Vermieter keine Abrechnungen erstellt.

Der Anspruch auf Rückforderung der Betriebskostenvorauszahlungen nach Ende des Mietverhältnisses diene dem Schutz des Mieters. Dieser solle durch die Abrechnungen die Höhe seiner Vorauszahlungen prüfen können. Nach Ansicht des BGH sei der Mieter aber während des bestehenden Mietverhältnisses durch das Zurückbehaltungsrecht ausreichend geschützt. Hierbei komme es nicht darauf an, ob der Mieter das Zurückbehaltungsrecht auch tatsächlich ausübe oder nicht. Allein die Möglichkeit dies zu tun, sei Schutz genug. Denn der Mieter könne den Vermieter so unter Druck setzen, die Abrechnung zu erstellen.

Selbst dann, wenn der Mieter das Zurückbehaltungsrecht tatsächlich ausübe und keine Abrechnung erhalte, sei der Mieter nicht schutzbedürftig. Durch das ausgeübte Zurückbehaltungsrecht könne er sich schadlos halten. Als Mieter bietet es sich somit an zu prüfen, ob er/sie sein/ihr Zurückbehaltungsrecht ausüben soll, um sich im Fall der Fälle nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht noch nachträglich zu ärgern.