Gute Nachrichten für Vermieterinnen und Vermieter und schlechte Nachrichten für Mieterinnen und Mieter: Der BGH hat am 10.07.2024 entschieden, dass Vermieterinnen und Vermieter auch dann noch mit Schadensersatzansprüchen gegen den Anspruch auf Rückzahlung der Kaution ihrer Mieterinnen und Mieter aufrechnen können, wenn diese eigentlich bereits verjährt waren (BGH, Urteil vom 10.07.2024, VIII ZR 184/23).

Damit hat der BGH eine Grundsatzentscheidung zur Anwendung von § 215 BGB getroffen, die sich nicht nur im Mietrecht bemerkbar machen wird.

§ 215 BGB bestimmt, dass die Verjährung die Aufrechnung und die Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts nicht ausschließt, wenn der Anspruch in dem Zeitpunkt noch nicht verjährt war, in dem erstmals aufgerechnet oder die Leistung verweigert werden konnte.

Die sich gegenüberstehenden Ansprüche müssen gleichartig sein. Beim Kautionsanspruch handelt es sich um eine Geldforderung, der Schadensersatzanspruch hingegen ist zunächst auf Naturalrestitution gerichtet. Gem. § 249 II BGB können Vermieter und Vermieterinnen zur Herstellung zwar auch den erforderlichen Geldbetrag verlangen, nach bisherigem Verständnis hätte dieser Anspruch aber in der Verjährungsfrist des § 548 I BGB innerhalb von sechs Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses geltend gemacht werden müssen.

Der BGH hat in seiner Entscheidung jetzt klargestellt, dass die Ersetzungsbefugnis aufgrund der beiderseitigen Interessenlage auch noch nach Eintritt der Verjährung ausgeübt werden kann. Vermieterinnen und Vermieter würden in Wohnraummietverhältnissen grundsätzlich sowieso von der Ersetzungsbefugnis Gebrauch machen; Mieterinnen und Mieter würden die Schäden in der Regel nicht selbst beseitigen wollen. Daneben sei der Vermieterin oder dem Vermieter nach Mietende eine angemessen lange Zeit einzuräumen, um mögliche Schadensersatzansprüche zu prüfen.

Fazit: Das neue Grundsatzurteil des BGH dürfte bei Vermieterinnen und Vermieten Erleichterung auslösen. Sie können ihre Schadensersatzansprüche aus dem Mietverhältnis von nun an länger gegen den Kautionsanspruch aufrechnen. Für Mieterinnen und Mieter wird die dem § 215 BGB schon immer anhaftende Problematik der Rechtsunsicherheit dagegen eher zum Problem, weil sie auch sechs Monate nach Mietende noch befürchten müssen, dass die Vermieterin oder der Vermieter mit Schadensersatzansprüchen gegen ihre Kaution aufrechnet.