Nicht selten bauen Kinder auf Grundstücken ihrer Eltern, ohne vertragliche Vereinbarungen zu treffen. Soll das Grundstück zu einem späteren Zeitpunkt unentgeltlich auf die Kinder übergehen, stellt sich die Frage, wie diese Übertragung steuerrechtlich, insbesondere schenkungsteuerrechtlich, zu beurteilen ist.

Zivilrechtlich gehört das Gebäude selbst dann dem Grundstückseigentümer, also den Eltern, wenn sie keinerlei Aufwendungen getragen haben. Das hat zur Folge, dass auch das Eigentum am Gebäude erst bei einer unentgeltlichen Übertragung des Grundstücks auf die Kinder übergeht.

Bei der Schenkungsteuer wird grundsätzlich der Wert des übertragenen Grundstücks (einschließlich aufstehender Gebäude) zugrunde gelegt. Nach einer Entscheidung des Bundesfinanzhofs (BFH) ist unter bestimmten Voraussetzungen die steuerliche Erfassung von Vermögen ausgeschlossen, das die (beschenkten) Kinder selbst durch Baumaßnahmen auf dem übertragenen Grundstück in Erwartung der späteren Eigentumsübertragung geschaffen haben. Voraussetzung ist, dass die Kinder die Aufwendungen ihren Eltern nicht schenken und nicht auf späteren Ersatz verzichten wollten.

Dabei werden nicht die tatsächlichen Kosten der Baumaßnahmen abgezogen. Vielmehr ist ein Vergleich des Grundbesitzwertes im bebauten Zustand mit dem Grundbesitzwert des unbebauten Grundstücks erforderlich. Der Wertzuwachs durch die Baumaßnahmen bleibt außen vor. Der Beschenkte ist nur in Höhe des gemeinen Werts des unbebauten Grundstücks schenkungsteuerpflichtig.

Es empfiehlt sich daher vor Beginn der Baumaßnahmen durch klare vertragliche Vereinbarungen zu gewährleisten, dass die Kinder die Kosten der Bebauung nicht schenken, sondern ausschließlich in der Erwartung der späteren Eigentumsübertragung des Grundstücks aufwenden.