In Gebieten mit einem angespannten Wohnungsmarkt gilt die Mietpreisbremse. Braunschweig, Hannover und Wolfsburg sind solche Gebiete. Bei Neuvermietungen darf die Miete, mit wenigen Ausnahmen, nicht höher als 110% der ortsüblichen Vergleichsmiete vereinbart werden. Wie kommt der Vermieter trotz dieser Bremse auf die Überholspur?

Seit 2021 gilt in Niedersachsen wieder die Mietpreisbremse für angespannte Wohnungsmärkte. Laut Landesverordnung sind folgende Gebiete betroffen: Hannover, Braunschweig, Oldenburg, Osnabrück, Göttingen, Lüneburg, Langenhagen, Laatzen, Buchholz in der Nordheide, Buxtehude, Wolfsburg und die sieben Ostfriesischen Inseln. Für Wohnraummietverhältnisse gelten in diesen Gebieten Besonderheiten zur Höhe der Kaltmiete. Die Mietpreisbremse gilt nicht für Neubauwohnungen ab dem 01.10.2014.

Bei Neuvermietungen darf höchsten eine Miete in Höhe von 110% der ortsüblichen Vergleichsmiete vereinbart werden. Vereinbaren die Parteien eine höhere Miete, kann der Mieter den überhöhten Teil der Miete zurückfordern. Der Mietvertrag bleibt im Übrigen wirksam und gilt mit der gesetzlich maximal erlaubten Miethöhe fort. War die vorherige Miete in dem Mietobjekt zulässigerweise bereits höher als 110% der ortsüblichen Vergleichsmiete, darf auch diese Miethöhe erneut vereinbart werden.

Im laufenden Mietverhältnis darf der Vermieter nach dem Vergleichsmietensystem lediglich 15% Mieterhöhung in einem Dreijahreszeitraum verlangen.

Die ortsübliche Vergleichsmiete ergibt sich aus einem Mietspiegel oder qualifizierten Mietspiegel, falls ein solcher existiert. In Braunschweig existiert ein solcher Mietspiegel und aufgrund des Gesetztes zur Reform des Mietspiegelrechts werden Mietspiegel ab dem 01.01.2023 für Gemeinden mit mehr als 50.000 Einwohner verpflichtend. Aufgrund der vorgegebenen Berechnungsmethoden für Mietspiegel hinkt die Entwicklung der ortsüblichen Vergleichsmiete zeitlich aber immer der allgemeinen Preisentwicklung hinterher. Vermieter sehen sich so mit ständig höheren Kosten konfrontiert, können diese aber nicht vollständig durch angemessene Mieterhöhung an die Mieter weitergeben.

Der Vermieter hat allerdings die Möglichkeit, außer dem gesetzlichen Vergleichsmietensystem alternativ vertragliche Anpassungsmechanismen für die laufende Miete zu vereinbaren. Dabei kommt es auf eine geschickte Vertragsgestaltung an. Haben die Parteien etwa eine Miete vereinbart, die sich an der Entwicklung des Verbraucherpreisindexes orientiert, so kann die Miete auch über die ortsübliche Vergleichsmiete hinaus ansteigen. Daneben hat der BGH mit Urteil vom 28.9.2022 – VIII ZR 300/21 klargestellt, dass die Mietpreisbremse auch nicht für Vereinbarungen der Parteien während der Mietzeit gilt. Sofern die Parteien sich also mit einem Ergänzungsvertrag zum Mietvertrag auf eine höhere Miete einigen können, kann diese über die ortsübliche Vergleichsmiete hinausgehen.

Es lohnt sich daher, auf eine gute Vertragsgestaltung zu achten und mit dem Vertragspartner im Gespräch zu bleiben.