Nach § 566 BGB tritt der Erwerber bei Veräußerung vermieteten Wohnraums an einen Dritten nach Überlassung an den Mieter anstelle des Veräußerers in das Mietverhältnis und damit in alle Rechte und Pflichten ein (Kauf bricht Miete nicht).

Mit Beschluss vom 09.01.2019 – Az.: VIII ZB 26/17 - wies der Bundesgerichtshof jedoch darauf hin, dass § 566 BGB bei Übertragung eines Miteigentumsanteils auf den anderen Miteigentümer weder direkt noch analog anzuwenden ist. Bei Übertragung des Miteigentumsanteils auf den anderen Miteigentümer bleiben beide weiter Vermieter und damit im Verhältnis zum Mieter gleichfalls berechtigt und verpflichtet.

Der BGH erläuterte zutreffend, dass die Übertragung an einen „Dritten“ voraussetzt, dass der veräußernde Eigentümer und der Erwerber personenverschieden sind und der Erwerber bis zum Erwerb des (Mit-)Eigentums nicht Vermieter des Wohnraums gewesen sein darf. Bei Übertragung des Miteigentumsanteils auf den anderen Miteigentümer sind diese Voraussetzungen nicht erfüllt.

Mangels planwidriger Regelungslücke kommt auch eine entsprechende (analoge) Anwendbarkeit des § 566 BGB nicht in Betracht. Der Schutzzweck der Norm wird in solchen Konstellationen nicht berührt, da der Mieter den Verlust des Besitzes der von ihm angemieteten Wohnung nicht zu befürchten hat.

Da sich die Eigentumsübertragung auf die Vermieterstellung nicht auswirkt, sind weiterhin beide Miteigentümer dem Mieter gegenüber berechtigt und verpflichtet. Will der erwerbende Miteigentümer nach vollständigem Eigentumsübergang das Mietverhältnis beispielsweise wirksam beenden, bedarf die schriftliche Kündigungserklärung zwingend auch der Unterschrift des alten Miteigentümers.