Der Bundesgerichtshof (BGH) sagt endlich, wie es richtig geht - keine pauschale Anpassung der monatlich geschuldeten Miete!

Am 12.01.2022 hat der BGH (AZ XII ZR 8/21) das mit Spannung erwartete Urteil zur Zahlungsverpflichtung der Mieter bei coronabedingten Schließungsanordnungen verkündet. Damit ist der seit Beginn der Covid-19-Pandemie bestehende Streit darüber, ob und wie Mieter ihrer Mietzahlungsverpflichtung bei staatlich angeordneten Schließungen nachkommen müssen, beendet.

Die Ausgangssituation und die Instanzrechtsprechung

Als Folge der anhaltenden Covid-19-Pandemie mussten zahlreiche Gewerbemieter ihre Betriebe zeitweise vollständig schließen. 

In Literatur und (Instanz-)Rechtsprechung entfachte daher eine Diskussion darüber, ob und inwieweit Mietern aufgrund der staatlich angeordneten Schließungen ein Mietminderungsrecht oder Vertragsanpassungsrecht zusteht.

Wegweisend waren die Entscheidungen der Oberlandesgerichte (OLG) Dresden und Karlsruhe. Beide Gerichte sahen in den staatlich angeordneten Schließungen einen Umstand, der nach § 313 Abs.1 BGB zur Vertragsanpassung führe.

Das OLG Dresden hat die Rechtsfolgen dieser Störung der Geschäftsgrundlage pauschaliert und dem Mieter - ungeachtet sonstiger Umstände - ein Anpassungsrecht von 50% gewährt. Nach Auffassung des OLG Karlsruhe kommt es für die Bewertung der Rechtsfolgen des § 313 Abs.1 BGB auf eine umfassende Bewertung und Abwägung sämtlicher Umstände des Einzelfalles an. 

Das Machtwort des BGH

Der BGH hat klargestellt, dass hoheitlich angeordnete Schließungen kein Mangel der Mietsache sind. Mietminderungen sind daher nicht berechtigt. Trotzdem rechtfertigen die Geschäftsschließungen eine Vertragsanpassung nach den Grundsätzen der Störung der Geschäftsgrundlage. Behördlich angeordnete Betriebsschließungen sind eine schwerwiegende Störung der Geschäftsgrundlage. 

Die Betriebsschließung als hoheitliche Maßnahme geht über das bloße Verwendungsrisiko des Mieters hinaus. Für erlittene Nachteile sind daher weder Mieter, noch der Vermieter verantwortlich. Dennoch ist der Schluss nicht sachgerecht, dass der Mieter stets und/oder in einer bestimmten (pauschalen) Höhe eine Anpassung der Miete verlangen kann. Der BGH verlangt eine umfassende Abwägung sämtlicher Umstände des Einzelfalles.

Der Mieter muss demnach umfassend darlegen und beweisen, 

• dass und welche Nachteile ihm konkret entstanden sind (v.a. Umsatzverluste), 
• welche Maßnahmen er zur Abmilderung der Folgen getroffen hat (bspw. Online-Geschäft, Außer-Haus-Verkauf, Kurzarbeit) und 
• welche Kompensation in Form staatlicher Hilfen, Darlehen und sonstiger finanzieller Vorteile (z.B. Kurzarbeitergeld) er erhalten hat. 

Diese Beurteilung ist nachvollziehbar und folgerichtig. Einfacher wird die Klärung von Rechtsstreitigkeiten nicht. Mieter tragen dabei ein erhöhtes Beweislastrisiko, während Vermieter (zunächst) aufatmen können.