In der Teilungserklärung von Wohnungseigentümergemeinschaften kann die Nutzung einer Teileigentumseinheit mit einer Zweckbestimmung, z.B. als „Laden“, vereinbart werden. Wenn der Eigentümer der Teileigentumseinheit diese zum Zweck des Betriebs eines Eiscafés vermietet, überschreitet er diese Zweckbestimmung. Denn ein Laden ist eine bloße Verkaufsstätte. Dagegen werden bei einem Café darüber hinausgehend Getränke und Speisen vor Ortverzehrt. Typischerweise ergeben sich dadurch Beeinträchtigungen der anderen Wohnungseigentümer durch erhöhte Geräusche bzw. Gerüche.

Daher können einzelne Wohnungseigentümer oder die Wohnungseigentümergemeinschaft von dem vermietenden Wohnungseigentümer Unterlassung der zweckbestimmungswidrigen Nutzung verlangen. Dieser muss die Unterlassung des störenden Betriebs gegen seinen Mieter durchsetzen, notfalls sogar das Mietverhältnis beenden. Dieses gestufte Vorgehen führt in der Praxis zu Verzögerungen.

Nach herrschender Meinung in der Rechtsprechung ist in dieser Situation jedoch auch ein direkter Unterlassungsanspruch der Wohnungseigentümer oder der Wohnungseigentümergemeinschaft gegen den störenden Mieter möglich. Dies wird damit begründet, dass durch die vereinbarte Zweckbestimmung in der Teilungserklärung der Inhalt des Teileigentums einschränkend bestimmt wird. Diese dingliche Rechtsposition wirkt als absolutes Recht auch gegenüber Mietern. Der entgegenstehende Mietvertrag zwischen dem vermietenden Wohnungseigentümer und dem Mieter bindet die übrigen Wohnungseigentümer bzw. die Wohnungseigentümergemeinschaft nicht.