Die eigene Wohnung über die Untervermietung zur Einnahmequelle machen - für viele Mieter klingt das nach einer naheliegenden Option in Zeiten steigender Mieten. Doch genau hier zieht der Bundesgerichtshof nun eine klare Grenze. Mit Urteil vom 28. Januar 2026 (Az.: VIII ZR 228/23) stellt er unmissverständlich fest: Untervermietung ist kein Geschäftsmodell!

Ein „berechtigtes Interesse“ an der Untervermietung im Sinne des § 553 Abs. 1 S. 1 BGB liegt nicht vor, wenn der Mieter über seine eigenen wohnungsbezogenen Aufwendungen hinausgehende Einnahmen erzielen will. Eine ohne Erlaubnis vorgenommene Untervermietung in solcher Konstellation kann die ordentliche Kündigung wegen schuldhafter, nicht unerheblicher Pflichtverletzung rechtfertigen (§ 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB).

Im Zentrum steht § 553 Abs. 1 S. 1 BGB: Danach kann ein Mieter die Erteilung einer Untervermietungserlaubnis verlangen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung hat. Das „berechtigte Interesse“ des Mieters an einer teilweisen Gebrauchsüberlassung soll den Erhalt der Wohnung bei veränderten Lebensumständen sichern – nicht aber eine Erwerbsquelle eröffnen. Die Untervermietung bleibt möglich, solange sie dem Wohnungserhalt dient und nur zur (teilweisen) Kostendeckung eingesetzt wird. Wenn der Mieter jedoch Preise deutlich oberhalb der eigenen Aufwendungen verlangt, verlässt er den Schutzbereich des § 553 BGB und gefährdet den Erlaubnisanspruch und im Ergebnis auch das eigene Mietverhältnis.

Diese Differenzierung hat der Bundesgerichtshof wiederholt betont: Kostenentlastung ja, Gewinnerzielung nein.

Was bedeutet das für Vermieter und Mieter?

Bei einer unerlaubten Untervermietung kommt, nach entsprechender Abmahnung, im Einzelfall auch eine ordentliche Kündigung in Betracht. Vermieter sollten nach einem Hinweis auf eine gewinnorientierte Untervermietung zügig reagieren, die Erlaubnis prüfen und – falls erforderlich – abmahnen und kündigen.

Offen gelassen hat der BGH, inwieweit im Einzelfall Zusatzleistungen (z. B. Möblierung) bei der Frage, ob ein „Gewinn“ vorliegt, wertbildend zu berücksichtigen sind.

Die Entscheidung stärkt die Balance zwischen Eigentumsschutz des Vermieters und Bestandsschutz des Mieters und verhindert zudem überhöhte Untermieten zulasten von Untermietern. Gleichzeitig bleibt der großzügige Maßstab für berechtigte Interessen – etwa Kostendruck, beruflich bedingte Abwesenheit, Nebenwohnsitz – gewahrt, solange keine Gewinnerzielungsabsicht des Mieters dominiert.