Ist eine Nutzungseinheit baurechtlich als „Wohnung“ genehmigt und wird diese einem häufiger wechselnden Benutzerkreis überlassen, kann sich die Frage einer baugenehmigungspflichtigen Nutzungsänderung stellen: Wird die Variationsbreite des „Wohnens“ verlassen? Handelt es sich um ein „Boardinghouse“ oder eine „Beherbergung“? Ggf. ist aufgrund der Änderung der Art der Nutzung eine Baugenehmigung erforderlich, auch wenn keine baulichen Veränderungen vorgenommen wurden. 

Mit Beschluss vom 26.07.2021, Az. 1 LA 58/21, entschied das Oberverwaltungsgericht Lüneburg, dass eine kurzfristige Überlassung an wechselnde Mitarbeiter eines Unternehmens mit einer üblichen Aufenthaltsdauer von bis zu fünf Tagen die Variationsbreite der Wohnnutzung verlässt. Das gelte auch dann, wenn die Vermietung längerfristig an ein Unternehmen erfolgt, das seine Mitarbeiter kurzfristig – und wechselnd – dort unterbringt.

Besonders schwierig kann die Abgrenzung bei einem sog. „Boardinghouse“ sein. Hierbei handelt es sich um eine bauplanungsrechtlich nicht geregelte Übergangsform zwischen Wohnnutzung und Beherbergungsbetrieb. Der Begriff des „Boardinghouse“ umschreibt die zeitweilige Unterbringung von Personen, die sich regelmäßig aus beruflichen Gründen dort aufhalten. Je nachdem, ob die eigenständige Haushaltsführung und unabhängige Gestaltung des häuslichen Wirkungskreises oder hoteltypische Serviceleistungen im Vordergrund stehen, ist ein Boardinghouse als Wohnnutzung oder Beherbergungsbetrieb einzustufen.

Die gemeinschaftliche Nutzung einer Wohnung durch Wohngemeinschaften von Monteuren bzw. Mitarbeitern eines Unternehmens kann z. B. die Kriterien einer Wohnnutzung erfüllen, wenn die Überlassung nicht nur für kurze Zeiträume erfolgt, die Möblierung für einen längeren Aufenthalt geeignet ist und private Rückzugsmöglichkeiten vorhanden sind. Dann kann bei einem längeren Aufenthalt durchaus eine „auf Dauer angelegte Häuslichkeit“ bejaht werden. 

Werden dagegen Räume als Mehrbettzimmer genutzt, ohne dass zwischen den Personen eine engere Beziehung besteht und keine Rückzugsmöglichkeiten vorhanden sind, dürfte Überwiegendes gegen eine Wohnnutzung sprechen. 

Was bedeutet das in der Praxis? Liegt eine Beherbergung vor, ist deren baurechtliche Zulässigkeit gesondert zu prüfen. In einem reinen Wohngebiet können ausnahmsweise kleine Beherbergungsbetriebe zugelassen werden, in einem allgemeinen Wohngebiet auch größere. Der zulässige Nutzungsumfang hat sich jeweils nach der Eigenart des betreffenden Wohngebietes zu richten.