Eine italienische Stadt suchte Mietflächen für ein Gerichtsgebäude. Der Entwurf des Mietvertrages nahm auf den Anforderungsrahmen Bezug. Der Anforderungsrahmen präzisierte die technischen Merkmale des Gebäudes (Zahl der Büros und Sitzungssäle, Flächen, Parkplätze) und gab der Stadt ein

Prüfungsrecht vor Abnahme. Er versetzte die Stadt Bari in die Lage, auf die Planung des Gerichtsgebäudes entscheidend Einfluss zu nehmen.

Der Europäische Gerichtshof (EuGH, Urteil vom 10.07.2014 - Rs. C-213/13) bekräftigt, dass ein solcher Bestellbau einer maßgeschneiderten Mietimmobilie öffentlicher Bauauftrag ist. Bei einem Vertrag, der zugleich Elemente eines öffentlichen Bauauftrags und eines Auftrags anderer Art aufweist, ist auf den Hauptgegenstand abzustellen.

Das Gerichtsgebäude, dessen Vermietung der Investor anbot, existierte noch nicht. Die Errichtung ist der Hauptgegenstand eines solchen Vertrags, wenn sie Voraussetzung der Anmietung ist. Wenn dann der öffentliche Auftraggeber Maßnahmen ergriffen hat, um die Merkmale der Bauleistung festzulegen oder zumindest entscheidenden Einfluss auf die Planung zu nehmen, liegt ein öffentlicher Bauauftrag vor.

Der Abschluss von Mietverträgen über Bestandsimmobilien, selbst wenn sich der Eigentümer noch zu Umbau- oder Modernisierungsmaßnahmen verpflichtet, ist demgegenüber im Regelfall vergaberechtsfrei.