Eine Mieterin kündigt ihren Mietvertrag, verlässt die Räume vor Ablauf der Kündigungsfrist und wirft die Schlüssel in den Hausbriefkasten des Vermieters. Klingt nach einem klaren Fall?

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat am 29.01.2025 entschieden, wann in solchen Fällen die kurze Verjährungsfrist für Ersatzansprüche des Vermieters zu laufen beginnt – und sorgt damit für Klarheit, aber auch für neue Pflichten auf beiden Seiten (BGH, Urt. v. 29.01.2025 – XII ZR 96/23).

Der Fall: Vorzeitiger Auszug, Schlüssel im Briefkasten

Eine Mieterin kündigte den Mietvertrag zum 01.07. und räumte die Mietsache vorzeitig aus. Sie warf die Schlüssel bereits 6 Monate vor dem vereinbarten Rückgabezeitpunkt am 01.01. in den Hausbriefkasten des Vermieters. Der Vermieter erklärte, er sei nicht empfangsbereit gewesen und habe die Rückgabe gegen seinen Willen erhalten. Später verlangte er Schadensersatz für angebliche Schäden an der Mietsache und beantragte erst am 01.09. einen Mahnbescheid. Die Mieterin berief sich auf Verjährung.

BGH: Verjährung beginnt mit Rückerhalt der Mietsache – sogar bei „aufgedrängter“ Rückgabe

Der BGH hat in seiner Entscheidung nun klargestellt: Für den Beginn der kurzen sechsmonatigen Verjährungsfrist nach § 548 Abs. 1 BGB ist entscheidend, wann der Vermieter die tatsächliche Sachherrschaft über die Mietsache zurückerhält – nicht, wann das Mietverhältnis endet oder ob der Vermieter die Rückgabe will. Entscheidend ist danach, dass der Vermieter nach Schlüsselrückgabe die Möglichkeit hat, die Mietsache ungestört zu untersuchen.

Das bedeutet: Gibt die Mieterin die Schlüssel eindeutig und endgültig zurück (hier: Einwurf in den Hausbriefkasten), und weiß der Vermieter davon, beginnt die Verjährungsfrist zu laufen – sogar dann, wenn der Vermieter die Rückgabe eigentlich nicht wollte.

Demnach waren die Ersatzansprüche im vorliegenden Fall bereits verjährt.

Was bedeutet das für die Praxis?

Für Vermieter: Nach Rückgabe der Schlüssel (auch gegen den eigenen Willen) muss die Mietsache zeitnah auf Schäden geprüft werden. Wer zu lange wartet, verliert seine Ansprüche.

Für Mieter: Die Rückgabe der Schlüssel – auch vor Mietvertragsende – kann die Verjährung für Ersatzansprüche auslösen. Wer sichergehen will, sollte die Rückgabe dokumentieren und den Vermieter informieren.

Fazit:

Der BGH sorgt für Rechtssicherheit: Die kurze Verjährungsfrist nach § 548 BGB schützt beide Seiten vor langwierigen Auseinandersetzungen.

Das Mietrecht bleibt dynamisch – daher ist es wichtig, dass Sie informiert bleiben. Bei Fragen stehen wir gern zur Seite!