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HomannJürgen Homann
Rechtsanwalt
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
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Verwalterpflichten bei einem Beschluss über bauliche Veränderungen

WEG-Recht - 02.09.2020

Ein Beschluss über bauliche Veränderungen im Bereich des Gemeinschaftseigentums bedarf gemäß § 22 Abs. 1 WEG der Zustimmung der durch die Maßnahme beeinträchtigten Miteigentümer. Das sind häufig alle Miteigentümer, weil bauliche Veränderungen im allgemeinen sichtbare Veränderungen des äußeren Erscheinungsbildes der Wohnungseigentumsanlage mit sich bringen.

Bei der Vorbereitung einer Beschlussfassung über bauliche Veränderungen des gemeinschaftlichen Eigentums muss der Verwalter prüfen, ob und gegebenenfalls welche Wohnungseigentümer ihre Zustimmung erteilen müssen. Er hat die Eigentümerversammlung vor der Beschlussfassung über das Ergebnis seiner Prüfung zu informieren und auf ein gegebenenfalls bestehendes Anfechtungsrisiko hinzuweisen. Ansonsten handelt er pflichtwidrig. Einen Rechtsirrtum hat der Verwalter aber nur dann zu vertreten, wenn seine Einschätzung offenkundig falsch ist.

Der Verwalter handelt nicht pflichtwidrig, wenn er einen mit nur einfacher Mehrheit gefassten Beschluss über eine bauliche Veränderung als zustande gekommen verkündet. Nach aktueller höchstrichterlicher Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs betrifft das Zustimmungserfordernis nicht die von dem Versammlungsleiter festzustellende Stimmabgabe; vielmehr betrifft es die Rechtsfrage der ordnungsgemäßen Verwaltung (BGH, Urteil vom 29.05.2020, V ZR 141/19). 

Ist der Verwalter der Auffassung, dass die erforderliche Zustimmung einzelner Wohnungseigentümer fehlt und hat deshalb Bedenken gegen die Verkündung eines positiven Beschlusses über die bauliche Veränderung, so kann er vor der Verkündung des Beschlusses eine Weisung der Wohnungseigentümer im Wege eines Geschäftsordnungsbeschlusses einholen. Die Wohnungseigentümer können dann selbst darüber entscheiden, ob sie den Beschluss mit einfacher Mehrheit positiv verkünden oder ob sie wegen des bestehenden Anfechtungsrisikos davon absehen wollen.

Ein nur mit einfacher Mehrheit zustande gekommener Beschluss über eine bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums wird nach der Rechtsprechung auch dann bestandskräftig, wenn die erforderliche Zustimmung einzelner Wohnungseigentümer fehlt, der Beschluss aber nicht innerhalb der gesetzlichen Monatsfrist angefochten wird.