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WeidigRené Weidig
Rechtsanwalt und Mediator
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
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Verwertung der Mietbürgschaft bei einem Gewerbemietverhältnis wegen coronabedingten Mietrückständen

Mietrecht - 14.06.2021

Sowohl in 2020 als auch in 2021 haben diverse Gewerbemieter ihre Mietzahlung vollständig oder teilweise eingestellt, da auf Grund der geltenden Corona-Verordnungen ihre Ladenlokale geschlossen werden mussten. 

In der Rechtsprechung ist bisher nicht abschließend geklärt, ob in diesen Fällen eine Mietminderung oder eine Anpassung der Miete gerechtfertigt ist und falls dies der Fall sein sollte, in welcher Höhe dies möglich ist. Regelmäßig werden bei Gewerbemietverhältnissen Mietsicherheiten vereinbart. Anders als bei Wohnraummietverhältnissen ist die Höhe der Mietsicherheit nicht beschränkt. Auch die Möglichkeiten der Erbringung der Mietsicherheit sind im Gewerbemietverhältnis deutlich weiter als bei Wohnraummietverhältnissen. In Gewerbemietverhältnissen wird vom Mieter häufig die Stellung einer Bürgschaft auf erstes Anfordern verlangt. In dieser Konstellation muss der Bürge eine Bank oder Versicherungsgesellschaft sein, damit eine derartige Verpflichtung wirksam ist. Bürgschaft auf erstes Anfordern führt dazu, dass der Bürge ohne die Prüfung von Einwendungen unverzüglich an den Vermieter als Gläubiger des Mieters zahlen muss, sofern es Mietrückstände gibt. Fraglich ist, ob die Mietbürgschaft auch im bestehenden nicht gekündigten Mietverhältnis verwertet werden kann. Höchstrichterlich ist dies nicht abschließend geklärt. Bei Wohnraummietverhältnissen ist eine Verwertung der Bürgschaft vor Beendigung des Mietverhältnisses ausgeschlossen. 

Das Landgericht Braunschweig hat in einem nicht veröffentlichten Verfahren deutlich gemacht, dass selbst bei einer Bürgschaft auf erstes Anfordern ein Verwertungsverbot besteht. Eine Ausnahme besteht nur für eine bereits titulierte gerichtliche Forderung. Insofern müssten Vermieter ihre Mietforderung zunächst titulieren und könnten erst nach Titulierung den Bürgen in Anspruch nehmen bzw. erst nach einer Kündigung des Mietverhältnisses aus wichtigem Grund wegen unberechtigter Zahlungsrückstände. Insofern ist das Vorhandensein einer Bürgschaft auf erstes Anfordern nur eine „trügerische“ Sicherheit, die nicht zwingend dazu führt, dass der Vermieter schnell an Liquidität gelangt. Abweichende Gestaltungsmöglichkeiten sind nur individuell möglich und bedürfen großer Sorgfalt.