Öffentlich-rechtliche Vorschriften können bereits bei Abschluss eines Mietvertrages über ein Grundstück oder eine Immobilie die privatrechtliche Vertragsfreiheit erheblich beeinflussen. Eine von den Mietvertragsparteien beabsichtigte Nutzung der Mietsache lässt sich nur realisieren, wenn sie dem öffentlichen Recht (z.B. Bauplanungs- und Bauordnungsrecht) entspricht.

Grundsätzlich ist der Vermieter dafür verantwortlich, dass einem vertragsgemäßen Gebrauch des Mietobjekts keine öffentlich-rechtlichen Hindernisse entgegenstehen. Die Verantwortung des Vermieters beschränkt sich dabei auf diejenigen (objektbezogenen) Umstände, die sich auf die Lage und Beschaffenheit der Mietsache beziehen. Das (betriebs-/personenbezogene) Verwendungsrisiko trifft hingegen regelmäßig den Mieter. Hierzu zählt insbesondere das Risiko, mit der Mietsache Gewinne erzielen zu können.

Die Risikoverteilung für die Einhaltung der öffentlich-rechtlichen Vorschriften können die Vertragsparteien im Mietvertrag grundsätzlich abändern. Ein vollständiger Ausschluss der Haftung des Vermieters für objektbezogene öffentlich-rechtliche Gebrauchshindernisse ist in Formularverträgen aber nicht möglich. Der BGH hat bereits mehrere solcher Klauseln für unwirksam erklärt.

Es empfiehlt sich daher, die Nutzungsmöglichkeiten des Mieters im Mietvertrag möglichst präzise zu definieren. Bei einer Vermietung „zur gewerblichen Nutzung“ kann der Mieter in den Mieträumen jeden gesetzlich zulässigen Gewerbebetrieb aufnehmen. Der Vermieter muss letztlich – auf eigene Kosten – dafür sorgen, dass die Mieträume und die beabsichtigte Nutzung den öffentlich-rechtlichen Anforderungen gerecht wird.

Durch rechtsberatende Unterstützung beim Entwurf des Mietvertrages lassen sich die aufgezeigten Risiken beherrschen.