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ChabasKatarzyna Chabas
Rechtsanwältin
Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
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WEG: Einheitliche Jahresabrechnungen in Mehrhausanlagen erforderlich

Wohneigentumsrecht - 08.09.2021

Mit Urteil vom 16.07.2021 (V ZR 163/20) hat der Bundesgerichtshof (nachfolgend: BGH) klargestellt, dass Untergemeinschaften nur in engen Grenzen eine Befugnis zur eigenständigen Beschlussfassung über Jahresabrechnungen zustehen kann.

Die Entscheidung des BGH

Die Gemeinschaftsordnung einer in mehrere Untergemeinschaften aufgeteilten Wohnungseigentümergemeinschaft (nachfolgend: WEG) sah vor, dass jede Untergemeinschaft die in ihrem Haus anfallenden Kosten tragen solle, als liege eine eigenständige WEG vor. Stimmberechtigt sollten in Angelegenheiten, die ausschließlich eine Untergemeinschaft betrafen, nur deren Mitglieder sein.

Die Eigentümergemeinschaft der WEG fasste einen Beschluss über die Genehmigung einer Jahresabrechnung. Darin war in der Instandhaltungsrücklage die Entnahme aus der Rücklage in Höhe von 19.000,00 € für Architekten- und Planungskosten einer Untergemeinschaft aufgeführt. Hiergegen erhoben einzelne Wohnungseigentümer Anfechtungsklage. Zur Begründung beriefen sie sich auf die fehlende Beschlusskompetenz der WEG für die Position der Architekten- und Planungskosten, die lediglich den Eigentümern der betroffenen Untergemeinschaft zustehen sollte.

Der BGH erteilte den klagenden Eigentümern eine Absage. Ein Beschluss über die Gesamtabrechnung sei weder wegen mangelnder Beschlusskompetenz nichtig, noch könne er angefochten werden. In Abänderung seiner Rechtsprechung aus dem Jahr 2012 führte der BGH aus, dass nur die WEG über eine Gesamtabrechnung und die Darstellung der Instandhaltungsrücklage beschließen könne. Die Möglichkeit, in Mehrhausanlagen nahezu eigenständige Untergemeinschaften zu bilden, berechtige nicht zur eigenständigen Abrechnung der Untergemeinschaft über ihre Kosten.

Nur ausnahmsweise - in engen Grenzen - sollen Untergemeinschaften die Befugnis zur eigenständigen Abrechnung erhalten. Dies setze jedoch eine klare und unmissverständliche Regelung in der Teilungserklärung (Gemeinschaftsordnung) voraus. Nicht ausreichend sei dabei die Regelung, dass Untergemeinschaften möglichst autark sein und die Kostenabrechnung und -ermittlung getrennt erfolgen solle. 

Auswirkungen auf die Verwalterpraxis

Sieht die Geschäftsordnung keine ausdrückliche und unmissverständliche Kompetenzzuweisung für die Untergemeinschaft vor, bleibt das Rechnungswesen im Zweifel Sache der WEG. In dem Fall sind Teiljahresabrechnungen unzulässig. Auch die Darstellung der Instandhaltungsrücklage ist dann Sache der WEG und hat daher auch in der Jahresabrechnung der WEG zu erfolgen.