Der BGH erteilt der starren „Drei‑Angebote-Regel“ eine Absage. Für Beschlüsse über Erhaltungsmaßnahmen nach § 18 Abs. 2, § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG ist entscheidend, dass die Wohnungseigentümer auf Grundlage ordnungsmäßiger Verwaltung handeln. Die Entscheidung muss danach auf einer hinreichenden Tatsachengrundlage beruhen. Vergleichsangebote sind dafür ein taugliches Mittel, aber keine generelle Pflicht (BGH, Urt. v. 27.03.2026 – V ZR 7/25).

Worauf kommt es an?

Maßgeblich ist der Einzelfall aus der Sicht eines vernünftig und wirtschaftlich denkenden Wohnungseigentümers: Art und Komplexität der Maßnahme, Dringlichkeit, Markt‑ und Verfügbarkeitslage. Auch ein Einzelangebot kann genügen, insbesondere wenn es fachlich geprüft ist oder der Anbieter „bekannt und bewährt“ ist.

Unabhängig von der Zahl der Angebote bleibt ein Beschluss jedoch anfechtbar, wenn das gewählte Angebot objektiv ungeeignet und/ oder überteuert ist. Dies hat der anfechtende Wohnungseigentümer als eigenständigen Mangel innerhalb der Anfechtungsfrist im Einzelnen darzulegen.

Praxisfolgen im Überblick:

• Keine pauschale „Drei-Angebote-Regel“. Entscheidend ist die dokumentierte Informationsbasis.
• Protokollierung stärken: Warum reicht ein Einzelangebot im konkreten Fall aus? Hier kommt es auf fachliche Prüfung, Dringlichkeit, Verfügbarkeit, positive Vorerfahrungen etc. an.
• Bei komplexeren Maßnahmen fachliche Stellungnahme (Architekt/ Sachverständiger) einholen. Dies kann die Einholung von Angeboten ersetzen.
• Marktlage belegen (Absagen, regionale Knappheit). Eine überregionale Suche ist jedoch nicht erforderlich.

Wie viele Angebote erforderlich sind, hängt somit von den Umständen des Einzelfalles ab. Maßgeblich ist die Bewertung der jeweiligen Maßnahme und der konkreten Gesamtsituation. Dies gewährt der WEG zwar mehr Spielraum, birgt aber auch Risiken einer fehlerhaften Bewertung und erhöht damit das Anfechtungsrisiko.