Städte und Gemeinden schließen mit Investoren in der Regel städtebauliche Verträge über Planungs-, Erschließungs- und Folgekosten ab, wenn neue Baugebiete entwickelt werden. Die Kommunen streben gerade bei der Vereinbarung von Folgekosten häufig weitgehende Zahlungspflichten des Investors an.

Die Klage eines Erschließungsträgers auf Rückzahlung der von ihm geleisteten Finanzierungsbeiträge für städtebauliche Folgemaßnahmen aufgrund eines städtebaulichen Vertrages war Anlass für das OVG Lüneburg, sich zur Frage der Ursächlichkeit von Folgekosten zu äußern (Urteil des OVG Lüneburg vom 18.02.2016, Az.: 1 LC 28/12).

Rechtsgrundlage für Folgekostenverträge ist § 11 Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 BauGB. Ein Vorhabenträger darf sich danach gegenüber der Gemeinde verpflichten, Kosten und sonstige Aufwendungen zu übernehmen, die der Gemeinde für städtebauliche Maßnahmen entstehen oder entstanden sind und die Voraussetzung oder Folge des geplanten Vorhabens sind. Eine wesentliche Voraussetzung für die Zulässigkeit der Kostenübernahme ist die Ursächlichkeit des Vorhabens für die Folgemaßnahmen der Kommune.

Ursächlich kann das Vorhaben nur sein, wenn das neue Baugebiet überhaupt einen Bedarf an städtebaulichen Maßnahmen (hier u.a. für Kindertagesstättenplätze) auslöst. Wenn noch ausreichend freie nutzbare Kapazitäten außerhalb des Baugebietes vorhanden sind, fehlt die Ursächlichkeit. Das gilt auch, wenn ausschließlich ein Nachholbedarf außerhalb des Baugebietes vorliegt. Nur wenn das neue Baugebiet Aufwendungen für Folgeeinrichtungen über einen Nachholbedarf hinaus versursacht, können städtebauliche Folgekostenverträge abgeschlossen werden. Überwälzungsfähig sind dann lediglich die Kosten des neuen Bedarfs.

Dieser Bedarf muss genau ermittelt werden und in einem absehbaren zeitlichen Zusammenhang erforderlich sein. Sind Folgeeinrichtungen lediglich nicht auszuschließen, nicht aber in einem überschaubaren zeitlichen Zusammenhang zu verwirklichen, sind sie ebenfalls nicht durch das neue Baugebiet veranlasst. Eine Gemeinde darf sich Folgekostenbeträge nicht „auf Vorrat“ versprechen lassen.

Die Kommune muss die Ursächlichkeit im Zeitpunkt des Vertragsschlusses beurteilen und sie muss zu diesem Zeitpunkt gegeben sein. Es empfiehlt sich eine nachvollziehbare und transparente Dokumentation, warum ein neues Baugebiet bestimmte, im Vertrag vereinbarte Folgekosten in dieser Höhe auslöst.